Comment gérer la location de mon appartement neuf ?

Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement neuf ? Vous souhaitez le louer pour vous constituer un revenu complémentaire, tout en limitant l’investissement en temps et en énergie ? La gestion locative est un bon choix si vous avez peu de temps à consacrer à votre investissement locatif ou si vous ne vous sentez pas à l’aise avec les différentes démarches liées à la location. Voici tout ce qu’il faut savoir à propos de la gestion locative d’un appartement neuf.

Définition : c’est quoi la gestion locative ? 

La gestion locative permet de déléguer à un professionnel (agence, société spécialisée…) différentes missions telles que :

• La gestion du loyer (fixation en fonction du marché, encaissement des loyers et des charges, révision annuelle du loyer, envoi des quittances de loyer, relances impayées, régularisation des charges chaque année…)
• Les formalités de début et de fin de contrat (préparation du contrat de location, état des lieux d’entrée et de sortie…)
• Les réparations locatives
• Un certain nombre de prestations complémentaires (gestion des sinistres en lien avec l’assurance habitation, déclaration fiscale des revenus locatifs…).

Pourquoi et comment mettre en gestion locative avec une agence immobilière ? 

Faire appel à un professionnel de la gestion locative permet souvent de louer plus vite pour plusieurs raisons. D’abord, vous avez accès à une base de clients actifs. Ensuite, l’étude des dossiers des locataires est plus rapide compte tenu de l’expérience du mandataire, qui sait repérer les meilleurs dossiers et sélectionner des locataires dont le profil correspond aux caractéristiques de votre location. Enfin, vous n’habitez pas forcément à proximité du logement loué. Vous pouvez alors confier un mandat de gestion locative à une agence située dans le même quartier.

Le professionnel chargé d’assurer la gestion locative de votre logement neuf doit détenir une carte professionnelle avec la mention « gestion immobilière ». Ce document officiel est délivré par la chambre de commerce et d’industrie. Autre point à vérifier, la liste des prestations mentionnée dans le mandat de gestion doit correspondre à vos besoins. De plus, les honoraires facturés doivent être cohérents avec les prestations proposées.

En pratique, l’agence immobilière ou l’administrateur de biens dispose de deux départements distincts : un département location (qui se charge de la commercialisation de votre bien locatif) et un département gestion (qui prend le relais une fois le locataire trouvé afin d’assurer la gestion immobilière courante).

Que doit contenir le mandat de gestion locative ?

Lorsque vous confiez la gestion de votre bien à une agence, vous signez avec elle un mandat de gestion locative. Il s’agit d’un contrat écrit, rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties (le mandant et le mandataire). Le mandat de gestion locative rappelle l’ensemble des prestations qui sont confiées à l’agence, ainsi que la rémunération qu’elle perçoit pour cela.

Concrètement, le professionnel qui reçoit un mandat de gestion locative peut assurer les missions suivantes pour le compte du propriétaire bailleur :

• Le mandataire peut représenter le propriétaire dans les assemblées générales de copropriété
• Il peut payer les charges de copropriété, les impôts ainsi que les différents services dont est redevable le propriétaire
• Il peut mettre à la disposition du bailleur les informations nécessaires à l’établissement de ses déclarations fiscales
• Il a la capacité de souscrire une assurance sur l’immeuble ou concernant les pertes de loyers et dégradations locatives
• Enfin, il peut rechercher un locataire et l’installer dans les lieux.

Il peut arriver que les agences proposent plusieurs types de mandat en fonction du niveau de prestation plus ou moins élevé qui est attendu par le propriétaire. Il existe ainsi des formules « basiques », et d’autres « tout inclus ».

Sachez qu’il est possible de résilier le mandat de gestion locative en respectant le délai de préavis fixé dans le contrat. Sa durée est en général de trois mois.

Quels sont les frais et le pourcentage de gestion locative ? 

La gestion locative coûte entre 6 et 10 % des loyers. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les tarifs doivent être affichés dans le local de l’agence et figurer sur le mandat. De plus, la loi Alur a mis en place un double encadrement des commissions perçues par les agences immobilières :

• Le montant de la commission demandée au locataire ne peut jamais être plus élevé que celui payé par le bailleur
• Ce montant doit être inférieur ou égal au plafond par mètre carré de surface en fonction de la localisation du logement.

Bon à savoir, certaines prestations peuvent être facturées en sus comme la rédaction du contrat de location, le suivi des travaux et réparations éventuelles ou encore la déclaration fiscale des revenus locatifs.

Gestion locative immobilière : s’assurer le versement des loyers 

Confier son bien en gestion locative permet de se reposer sur un tiers pour le recouvrement des loyers. Du point de vue du bailleur, c’est un stress en moins et l’opportunité de compter sur des compétences professionnelles. Sans compter le temps économisé. L’agence immobilière va en effet se charger d’encaisser les loyers pour le compte du propriétaire, de tenir à jour une comptabilité et d’adresser au locataire, chaque mois, sa quittance de loyer.

Certaines prestations de gestion immobilière incorporent même une assurance contre les loyers impayés. Cette assurance permet de prendre le relais, le plus souvent après un délai de carence, afin d’indemniser le propriétaire dans le cas où le locataire serait défaillant. 

Il est important de bien vérifier que le mandat de gestion locative comprend la révision des loyers. En effet, depuis la loi Alur, si le propriétaire omet de réviser les loyers à la date prévue, il est possible d’effectuer un rattrapage sur une période d’un an seulement au lieu de cinq ans auparavant.

Gestion immobilière : que devient le dépôt de garantie ?

Si vous avez confié la gestion locative de votre bien à une agence, deux options sont possibles concernant le dépôt de garantie :

• Soit le dépôt de garantie est reversé directement au propriétaire, auquel cas l’agence peut exiger en parallèle diverses avances afin de régler certaines dépenses
• Soit le dépôt de garantie est conservé par l’agence, qui peut alors utiliser cette somme pour assurer la régularité du paiement des loyers et limiter les demandes d’avances auprès du propriétaire bailleur.

Les atouts de la gestion locative d’un logement dans un programme immobilier neuf 

Les programmes immobiliers neufs étant très prisés des locataires, il se peut que vous receviez un grand nombre de dossiers de location au moment de proposer votre bien neuf sur le marché locatif. Faire appel à une agence immobilière pour assurer la gestion locative de votre appartement peut vous faire gagner du temps dans l’analyse et le tri des dossiers, la gestion des visites sur place, le recueil des pièces justificatives et la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

La gestion locative a un coût qui peut avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif. Mais elle peut aussi permettre d’optimiser le rendement en permettant de louer plus vite ou en limitant l’attente entre deux locataires. 

Gestion immobilière : quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Le locataire d’un logement doit prendre à sa charge l’entretien courant et ce qu’on appelle les réparations locatives, c’est-à-dire les petites réparations qui sont mises à la charge du locataire. Cela comprend également les éléments situés à l’extérieur du logement comme l’entretien du jardin s’il est privatif ou le dégorgeage des gouttières par exemple.