Prêt social location accession (PSLA)

De nombreux dispositifs d’aide existent en vue de favoriser l’accession à la propriété des ménages les plus modestes ou habitant les zones tendues. Parmi eux, on trouve le prêt social location accession (PSLA). Décryptage.

Qu’est-ce que le prêt social location accession ?

Le PSLA a été créé en 2004. Il s’agit d’un dispositif d’accession à la propriété qui s’adresse à des ménages aux revenus modestes qui achètent leur logement agréé par l’État. Le PSLA est fondé sur le principe de la location-accession. Autrement dit, les opérations sont découpées en deux phases :

• La phase locative. Dans un premier temps, le ménage a la possibilité de tester sa capacité de remboursement en étant locataire. Pendant toute la durée de la phase locative, le locataire paie ainsi une redevance composée, d’une part, d’une fraction locative et, d’autre part, d’une fraction acquisitive ; 
   
• La phase acquisitive. Dans un second temps, le ménage candidat à l’accession peut lever son option d’achat. Il émet alors le souhait de devenir propriétaire de son logement. La levée d’option se traduit par un transfert de propriété.

Le PSLA permet à un locataire d’acheter le logement social qu’il loue. Il est donc différent du PLS (Prêt Locatif Social) qui permet d’acheter un bien pour le louer en logement social.

Quel opérateur peut proposer le PSLA ? Sous quelles conditions ?

Pendant toute la durée de la phase locative, le logement demeure la propriété du vendeur, qui doit nécessairement avoir passé une convention soit avec l’État, soit avec la collectivité délégataire des aides à la pierre. Dans le cadre de cette convention, l’opérateur s’engage à construire, acheter ou réhabiliter des logements avec pour objectif de les proposer à des ménages locataires accédants. En contrepartie, l’opérateur bénéficie de plusieurs avantages tels que la TVA au taux réduit de 5,5% ou encore des conditions de financement attractives. L’opérateur en question peut être un organisme HLM (habitation à loyer modéré), une société d’économie mixte (SEM), une association, un promoteur privé ou encore une société civile immobilière (SCI).

Pour obtenir l’agrément PSLA, l’opérateur doit satisfaire aux conditions suivantes :

• Être une personne morale ;
• Apporter les garanties inhérentes au produit (notamment la garantie de relogement) ;
• Avoir une activité à caractère commercial.

Ainsi, les collectivités ne sont pas éligibles au PSLA. Elles peuvent, en revanche, contribuer à son développement en mettant à disposition du foncier, en octroyant des subventions aux ménages-accédants, en mettant en place un guichet permettant de centraliser les candidatures des ménages-accédants à la propriété ou encore en proposant à un opérateur de mener une opération de type PSLA sur son territoire.

Comment est calculé le montant de la redevance ?

Comme évoqué précédemment, le montant de la redevance due par le ménage-accédant pendant la phase locative est divisé entre deux composantes :

• La part locative. Le montant de la part locative – qui équivaut à un loyer – est plafonné : au moment de l’attribution de l’agrément PSLA, le loyer est fixé dans la limite des plafonds réglementaires en vigueur ;
• La part acquisitive. Le montant de la part acquisitive est déterminé en fonction des capacités financières du ménage-accédant et en accord avec le vendeur. Bon à savoir, le montant de cette fraction acquisitive n’est pas plafonné et peut atteindre jusqu’à 40% du montant total de la redevance.

Comment est calculé le prix de vente ?

Au moment de la levée d’option, le ménage-accédant doit régler le prix de vente. Ce prix d’acquisition est plafonné par mètre carré de surface utile. Tout comme le montant de la part locative de la redevance versée pendant la phase locative, le prix de vente est déterminé dans la limite des plafonds en vigueur. Ces plafonds sont fixés en fonction des zones A et A bis, B1, B2 et C.

Au moment du transfert de propriété, les sommes déjà versées par l’acquéreur au titre de la part acquisitive de la redevance sont défalquées du prix de vente. En outre, dès lors que l’opération a été subventionnée par une collectivité, le prix de vente doit automatiquement être décoté.

En quoi le PSLA est-il un dispositif sécurisant ?

Le PSLA est un dispositif sécurisant – pour le ménage-accédant comme pour le vendeur – à plusieurs titres :

• Lors de la phase locative, le ménage doit uniquement payer l’entretien courant. Les réparations liées à la structure du bâtiment sont à la charge de l’opérateur. Les ménages aux ressources modestes, qui sont éligibles au PSLA, limitent ainsi le risque financier lié à leur intention d’achat ;
• Le ménage-accédant n’est pas tenu de s’engager définitivement sur son acte d’achat. Le contrat de location-accession prévoit ainsi un délai maximum au-delà duquel la levée d’option devra – ou non – avoir lieu. Le ménage dispose ainsi d’un délai de réflexion qui lui permettra d’éprouver sa capacité à faire face à des charges fixes, se projeter dans le même logement pendant plusieurs années, valider la compatibilité des caractéristiques du logement avec ses habitudes de vie et ses besoins familiaux…
• Un dispositif de cautionnement est mis en place. Le vendeur doit ainsi bénéficier d’une garantie pour couvrir le remboursement des fractions acquisitives versées par le locataire pendant la phase locative ;
• Le PSLA est un dispositif très encadré. Le vendeur doit nécessairement avoir passé une convention avec l’État ou avec une collectivité. De plus, le contrat de location-accession définit clairement les droits et obligations des parties. Il doit également faire figurer des informations essentielles telles que la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble et du logement, le prix de vente du logement, la minoration du prix de vente de 1% par an à chaque date anniversaire d’entrée dans les lieux, les différents délais (date d’entrée en jouissance, durée de la période pendant laquelle l’accédant pourra lever son option d’achat avec un minimum de six mois), le montant de la redevance, les charges incombant à l’accédant…

Enfin, l’opérateur doit apporter deux garanties activables en cas d’accident de la vie dans les 15 ans qui suivent la levée d’option :

• Garantie de rachat : le logement peut être racheté à un prix déterminé à l’avance ;
• Garantie de relogement : l’opérateur doit proposer trois offres de relogement dans les six mois suivant la demande de mise en œuvre de la garantie.

PSLA : quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Le PSLA peut financer un logement neuf, un logement acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou un logement privé ancien réhabilité. Pour bénéficier du taux réduit de TVA, des plafonds de prix et de ressources, revalorisés chaque année au 1^er janvier, doivent notamment être respectés.

Les plafonds de prix du logement PSLA en 2024

Voici les plafonds de prix d’un logement financé par un PSLA en 2024, en fonction de la zone géographique : 

Les plafonds de ressources : ce qui change à partir de 2024

Des plafonds de ressources s’appliquent aussi pour pouvoir profiter du PSLA. Jusqu’en 2023, les plafonds de ressources PSLA étaient révisés chaque année sur la base de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

Depuis le 1^er janvier 2024, c’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui sert de référence. De plus, les plafonds de ressources PSLA sont désormais identiques à ceux du prêt locatif social (PLS) accession.

Les plafonds de ressources du PSLA en 2024

Voici les plafonds de ressources PSLA 2024 (en euros) à ne pas dépasser :

Quels sont les avantages du PSLA pour le vendeur ?

Le projet bénéficie :

• D’avantages fiscaux (TVA à taux réduit de 5,5%) ;
• D’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans ;
• De conditions de financement avantageuses.

Ce qu’il faut savoir en cas de revente

Une fois propriétaire, l’occupant peut revendre le bien à tout moment. Il peut rembourser son prêt avant son terme sans avoir à payer d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). De plus, il est autorisé à réaliser une plus-value. 

En fonction de la durée de détention du bien avant la revente, le propriétaire devra parfois rembourser le différentiel de TVA entre le taux réduit de 5,5% et le taux normal de 20%. Ce mécanisme a pour but d’éviter la spéculation. 

Pour les logements achetés à partir de 2014, le propriétaire doit conserver le bien au moins 10 ans pour être exonéré du remboursement de différentiel de TVA.

Est-il possible de cumuler le PSLA avec le bail réel solidaire (BRS) ?

Le PSLA n’est pas compatible avec le BRS. Si ces deux dispositifs ont pour but de faciliter l’accession sociale à la propriété et ouvrent droit aux mêmes avantages fiscaux, ils ne possèdent pas les mêmes atouts. Tandis que le PSLA offre aux ménages-accédants un cadre particulièrement sécurisé pour accéder à la propriété, le BRS a, lui, pour objectif de diminuer le coût du foncier.

À noter que le PSLA n’est pas non plus cumulable avec la vente HLM. En effet, la vente d’un logement social se déroule dans un cadre juridique précis. La vente HLM a systématiquement lieu à l’initiative du bailleur social, qui détermine le prix de vente dans des conditions très encadrées.

Comment financer son acquisition en PSLA ?

Le prêt conventionné accordé à l’opérateur peut être transféré au locataire-accédant lorsqu’il lève son option d’achat. Le ménage peut accepter le transfert de prêt, ou solliciter un autre prêt afin de financer son acquisition.

Lorsque le PSLA est transféré à l’accédant, l’acquéreur peut solliciter uniquement les prêts conventionnés tels que :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Le prêt d’épargne logement ;
• Un des prêts proposés par Action Logement (ex-1% Logement) ;
• Certains prêts à taux fixe.

Lorsque le PSLA n’est pas transféré à l’accédant, l’acquéreur a la possibilité de solliciter les prêts listés ci-dessus, ainsi que tout autre prêt.

À noter que le ménage-accédant n’est pas tenu de recourir à un prêt bancaire pour financer son acquisition et peut faire appel à d’autres sources de financement.

Pour continuer de vous informer sur ce sujet, découvrez notre article consacré à l’achat neuf à prix social.