Acheter un bien loué pour y habiter : les démarches et formalités

Vous avez acheté un bien immobilier loué que vous aimeriez récupérer à plus ou moins brève échéance ? Il existe un certain nombre de démarches à effectuez dès que vous devenez propriétaire, et d’autres formalités à réaliser pour donner congé à votre locataire.

Acheter un bien loué avec l’intention de l’occuper à plus ou moins long terme peut s’avérer une option intéressante, par exemple si vous êtes temporairement expatrié ou si votre enfant débute des études dans quelques années.

Récupérer son appartement en location pour y vivre

Que se passe-t-il au moment de l’acquisition du bien loué ? Dans le cadre du transfert du bail, vous devenez à la fois le nouveau propriétaire du bien immobilier et le nouveau bailleur.

Afin de percevoir vos loyers, vous devez :

• Rédiger un avenant au bail afin d’informer le locataire
• Communiquer au locataire vos coordonnées ou celles de votre mandataire (une agence immobilière, par exemple).

Bon à savoir

La question du devenir du dépôt de garantie du bail d'habitation doit être réglée dans l’acte de vente.

Congé locataire : les principaux points d’attention

Le propriétaire d’un bien immobilier peut donner congé au locataire pour trois raisons principales :

• Pour vendre le logement
• Pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche)
• Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Si vous souhaitez reprendre le logement pour y habiter, sachez que le logement doit obligatoirement devenir votre résidence principale. Si vous envisagez de loger un proche dans le bien, sachez que celui-ci doit également en faire sa résidence principale.

Par ailleurs, la réglementation énumère très clairement la liste des proches concernés. Il peut notamment s’agir d’un époux, d’un concubin depuis au moins un an à la date du congé, d’un partenaire de Pacs enregistré à la date du congé, d’un ascendant ou d’un descendant sa propre famille ou de celle de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Récupérer un appartement loué : la lettre de congé

Les formalités du congé locataire sont également encadrées. La lettre de congé doit impérativement :

• Être adressée à tous les signataires du bail
• Comporter un certain nombre d’informations telles que le motif du congé, l’identité du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté avec le proche concerné le cas échéant et une indication concernant « le caractère réel et sérieux de la reprise »
• Être envoyée en même temps qu’un document officiel appelé « notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire ».

Quels délais pour récupérer un appartement en location ?

Vous devrez obligatoirement reconduire pour une durée minimum de deux ans le bail locatif qui vous engage vis-à-vis du locataire. Vous devez nécessairement reconduire le bail, même si la durée restante du bail en cours est inférieure à deux ans.

Pour habiter vous-même le logement, vous devrez informer votre locataire par courrier avec accusé de réception six mois avant la fin du bail. De la même manière, si le bail a déjà fait l’objet d’un renouvellement ou d’une reconduction, la lettre de congé doit être envoyée six mois avant la date de fin du premier renouvellement ou reconduction du bail.

Ce délai de préavis est indispensable pour que le congé soit valable. Cela signifie concrètement que, si vous envoyez votre courrier trop tard, vous ne pourrez pas récupérer votre bien à la date où vous le souhaitez.

Si vous désirez prévoir avec précision la date à partir de laquelle le congé est signifié au locataire, vous pouvez également faire remettre la lettre de congé par un huissier ou la porter vous-même en main propre. Dans ce dernier cas, assurez-vous d’obtenir un justificatif en retour (récépissé, émargement) attestant de votre bonne foi.

Enfin, le délai de préavis inclut les jours fériés et les week-ends. Si le préavis s’achève un dimanche, vous pouvez récupérer votre bien dès le lundi.

Récupérer un bien loué à un locataire protégé

Il existe certaines circonstances dans lesquelles le locataire est protégé. C’est notamment le cas lorsqu’il est âgé ou possède des ressources insuffisantes.

La situation du propriétaire est également prise en considération. Ainsi, le renouvellement du bail est automatique lorsque si le propriétaire a plus de 65 ans à la date de fin du bail.

Bon à savoir

Le bail d'un logement conventionné Anah et le bail d'un logement social font l'objet de règles spécifiques.

Vous souhaitez récupérer le bien non pas pour l’occuper mais pour le vendre ? Vous devez dans ce cas observer un délai de préemption.