Prêt immobilier : taux variable ou taux fixe ?

Vous préparez un achat immobilier neuf et recherchez votre financement ? Vous vous interrogez sur la différence entre un taux fixe et un taux variable ? Le montant de la mensualité peut varier sensiblement en fonction du type de prêt et de la conjoncture économique. Voici ce qu’il faut savoir pour bien choisir votre crédit immobilier.

Quelle est la différence entre un taux d'intérêt fixe et un taux d'intérêt variable ?

La principale différence entre prêt à taux fixe ou variable réside dans le calcul de la mensualité. Le remboursement du prêt immobilier ne se passe en effet pas de la même manière dans l’un ou l’autre cas :

• Un prêt immobilier à taux fixe comporte des mensualités identiques sur toute la durée du remboursement du crédit immobilier.
• À l’inverse, lorsque le prêt est à taux variable, les échéances peuvent augmenter ou diminuer en fonction des variations d’un indice de référence. Ces variations sont encadrées par un « tunnel » comprenant des limites basses et des limites hautes.

Taux révisable : de quoi s’agit-il ?

Le crédit à taux révisable est assimilé au crédit à taux variable. Il s’agit donc d’un crédit immobilier dont le taux peut évoluer avec le temps, selon des conditions définies de manière très précise dans le contrat de prêt. Les taux des prêts révisables sont fixés en fonction d’indices de référence qui peuvent être l’Euribor 1 mois, 3 mois ou 1 an. Ces indices correspondent aux taux interbancaires de la zone euro.

Les prêts à taux révisable ont tendance à disparaître des offres des banques, dans la mesure où la baisse des taux d’intérêts enclenchée depuis plusieurs années rend les prêts à taux fixe très attractifs.

Comment choisir entre taux fixe ou variable ?

Lorsque vous empruntez à taux fixe, vous savez exactement à combien s’élève le coût global du crédit sur toute la durée du prêt. C’est notamment pour cette raison que le taux fixe est recommandé pour les résidences principales et secondaires.

Lorsque vous choisissez un prêt immobilier à taux variable, vos mensualités peuvent augmenter ou diminuer d’une période de révision à l’autre. C’est la raison pour laquelle ce choix est plutôt associé à un investissement immobilier locatif. Les loyers perçus viendront compenser les éventuelles augmentations des mensualités, tandis que les baisses amélioreront le rendement de votre acquisition. Surtout, cette formule de remboursement est intéressante si vous avez l’intention de revendre votre bien locatif à court ou moyen terme. Avant de choisir entre taux fixe ou variable, prenez ainsi le temps de vous interroger sur la durée de votre investissement.

Dans le cadre d’un emprunt à taux variable, il vous sera en effet plus aisé de négocier la levée des pénalités de remboursement anticipé. À noter : un contrat de prêt à taux variable n’inclut généralement pas d’indemnité de remboursement anticipé, s’il est susceptible de varier de +1% ou -1%.

Prêt à taux variable : quels sont les points de vigilance ?

Le crédit immobilier à taux variable se base sur un indice de référence. En règle générale, l’indice utilisé est l’Euribor, qui représente la moyenne des taux interbancaires sans garantie des 50 plus grandes banques européennes. Les mensualités ne peuvent augmenter ou diminuer qu’en proportion des variations de cet indice.

La période de révision de votre taux doit être choisie avec précaution. Plus sa durée est courte, plus vos mensualités peuvent varier fréquemment. En complément, on installe un pourcentage maximum d’augmentation appelé taux capé (ou sécurisé). Un prêt à taux capé ne pourra pas augmenter de plus de 1%. Le prêteur peut également limiter les possibilités de baisse du taux variable, afin de se protéger.

Pour éviter de choisir entre taux variable ou taux fixe, la solution du taux mixte

Un prêt immobilier à taux mixte (ou hybride) inclut une première partie fixe et une deuxième variable. La particularité de cette solution est que le taux nominal de la partie fixe est relativement avantageux. Il s’agit d’un taux d’appel destiné à compenser le risque que prendra l’emprunteur, une fois arrivée la partie variable.