Prêt refusé : quelles sont vos options ?

Il est nécessaire de respecter certaines conditions pour obtenir un prêt immobilier. Si vous ne respectez pas ces conditions, vous risquez de devoir faire face à un refus de prêt.

Pour quelles raisons un prêt immobilier peut-il être refusé ?

Un prêt immobilier peut être refusé pour de nombreuses raisons. Sans être exhaustif, votre prêt peut vous être refusé :

• Parce que votre taux annuel effectif global (TAEG) dépasse le taux d’usure
• Parce que votre taux d’effort est trop élevé
• Parce que vous ne trouvez pas d’assurance emprunteur
• Parce que votre niveau d’apport personnel est insuffisant
• Parce que votre profil d’emprunteur n’apparaît pas comme étant suffisamment solide aux yeux de la banque
• Parce que l’opération immobilière ne paraît pas faisable selon la banque.

C’est ce que nous allons voir dans les lignes suivantes.

Prêt refusé et taux d’usure

Le taux de l’usure représente le taux maximal auquel les banques peuvent prêter. Il s’agit d’une obligation légale pour les établissements prêteurs. Ce taux est actualisé tous les trimestres par la Banque de France, en tenant compte des taux d’intérêt appliqués au cours du trimestre précédent. 

En 2023, ce taux est provisoirement mensualisé afin de tenir compte de la remontée rapide des taux d’intérêt et éviter les prêts refusés trop nombreux. Si, malgré tout, votre dossier de demande de prêt est bloqué à cause du taux d’usure, n’hésitez pas à utiliser les différents leviers qui sont à votre disposition. Le TAEG (taux annuel effectif global) comprend le taux nominal du prêt, mais aussi les frais de garantie, les frais de dossier, ou encore les frais liés à l’assurance emprunteur. En obtenant une délégation d’assurance, vous aurez peut-être l’opportunité de faire baisser votre cotisation d’assurance emprunteur et de faire descendre votre TAEG en dessous du taux d’usure. Il ne faut donc négliger aucune piste en cas de prêt refusé.

Prêt refusé et taux d’effort

Le taux d’effort représente le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages. Ce taux ne doit pas représenter plus de 35 % des ressources de l’emprunteur d’après les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Plusieurs catégories de dépenses sont prises en compte au moment de calculer votre taux d’effort :

• Les revenus tirés de votre activité professionnelle (qu’elle soit salariée ou non salariée) et les revenus retirés de votre patrimoine
• Les dépenses récurrentes auxquelles vous devez faire face (remboursement des crédits, fiscalité, factures d’énergie…).

Si votre mensualité de crédit représente une part trop importante de vos revenus, le prêt peut donc vous être refusé. En cas de prêt refusé pour ce motif, vous pouvez tenter d’améliorer votre reste à vivre et, par ricochet, votre taux d’effort en jouant sur vos dépenses. Dans la majorité des cas, il est en effet plus facile d’agir sur les dépenses que sur les revenus. Parmi les actions que vous pouvez envisager, vous pouvez notamment rembourser par anticipation vos crédits en cours : crédit auto, prêt pour l’acquisition d’un autre logement… 

Vous pouvez également envisager d’acheter un bien immobilier légèrement plus petit ou avec d’autres caractéristiques (pas de balcon, pas de parking…). Parfois, il s’en faut de peu pour que l’achat immobilier rentre à nouveau dans votre budget. En renonçant à quelques mètres carrés ou à une belle vue, vous pouvez éventuellement réduire le prix d’acquisition et diminuer votre taux d’effort.

Prêt refusé et assurance emprunteur

Dans le cadre de l'achat de votre bien immobilier, l’établissement prêteur va vous demander de souscrire au minimum une assurance couvrant le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Cette assurance emprunteur ne constitue en rien une obligation légale mais, dans les faits, elle est systématique. Il s’agit d’une protection supplémentaire pour la banque qui accepte de vous prêter.

Les garanties qui vous sont proposées tiennent compte de vos antécédents médicaux, de votre état de santé, des éventuels traitements médicaux que vous suivez ou encore de vos habitudes de vie (consommation de tabac ou d’alcool, pratique d’un sport à risque…). Si votre profil apparaît comme étant trop risqué par les assureurs et que vous ne parvenez pas à obtenir d’assurance de prêt, la banque sera dans l’impossibilité de vous accorder votre crédit.

Sachez toutefois que l’assureur ne peut plus vous demander de remplir un questionnaire médical si la part assurée par personne est inférieure ou égale à 200 000 € et si le remboursement total de votre prêt est prévu avant vos 60 ans. Ce changement est en vigueur depuis le 1^er juin 2022. 

Par ailleurs, si votre état de santé ne vous permet pas d’obtenir une assurance emprunteur, vous pouvez éventuellement faire appel à la convention Aeras. Ce dispositif s’applique automatiquement aux personnes ayant ou ayant eu un « risque aggravé de santé » lié à une maladie ou un handicap.

Prêt refusé et niveau d’apport insuffisant

Dans certains cas, il est possible d’emprunter sans apport. Cependant, ces possibilités restent rares en particulier en ce qui concerne l’acquisition de la résidence principale. La plupart du temps, les banques exigent un montant d’apport minimal compris entre 10 et 30 % du capital emprunté.

Si vous ne respectez pas ce critère, la banque pourra potentiellement refuser de vous accorder un prêt. Il est donc particulièrement important d’anticiper tout achat immobilier en constituant un apport suffisant. Pour ce faire, plusieurs produits d’épargne peuvent être mobilisés : 

• Les livrets d’épargne (livret A, livret développement durable et solidaire…)
• Les produits d’épargne logement (plan épargne logement, compte épargne logement…)
• L’assurance-vie
• Les produits boursiers (compte-titres ordinaire, plan d’épargne en actions…)
• L’épargne retraite (plan d’épargne retraite, plan d'épargne pour la retraite collectif…).

Bien entendu, cette liste n’est pas exhaustive. Vous pouvez également utiliser les fonds issus de la revente d’un autre bien immobilier. Pensez à conserver tous les justificatifs de provenance de cette épargne personnelle, car ils vous seront demandés.

Prêt refusé et profil d’emprunteur

Interruptions de carrière trop nombreuses, revenus instables, découvert bancaire régulier : certains détails de votre profil d’emprunteur risquent d’attirer l’attention de la banque. La banque va notamment s’intéresser au fait que vous soyez en CDI si vous êtes salarié du privé. Elle va également vérifier que vous avez bien validé votre période d’essai afin de s’assurer que votre situation professionnelle est stable.

Afin d’éviter un prêt refusé pour ce motif, vous avez intérêt à présenter un dossier complet et bien structuré. Voici la liste des pièces justificatives indispensables à joindre à votre dossier de prêt :

• Vos documents personnels : copie d’une pièce d’identité, justificatif de situation familiale si vous empruntez à deux (livret de famille, contrat de mariage, certificat de pacte civil de solidarité…), justificatif de domicile datant de moins de trois mois (attestation de contrat EDF, facture de téléphonie fixe, attestation d’hébergement à titre gratuit…)
• Les justificatif relatifs à votre situation professionnelle (trois derniers bulletins de salaire, éventuellement contrat de travail ou avenant de rémunération notamment si vous avez connu une évolution de carrière récente qui n’apparaîtrait pas dans vos dernières fiches de paie…)
• Vos trois derniers relevés de compte bancaire. La banque va notamment évaluer votre capacité à tenir vos comptes et à maintenir en ordre vos finances personnelles. Elle va notamment s’intéresser à la présence ou non de découverts bancaires, à la régularité de vos dépenses…
• Les justificatifs relatifs à votre apport personnel (relevé de compte épargne, attestation de clôture de compte épargne…)
• Une estimation chiffrée et signée par un professionnel de l’immobilier, attestant de la valeur du bien immobilier que vous avez l’intention de revendre pour financer une partie de votre nouvel achat immobilier. La banque a en effet besoin d’avoir des garanties sur la somme que vous pouvez retirer de votre bien actuel. Si vous sollicitez un prêt relais, elle ne prendra en compte qu’une fraction du prix du bien que vous allez revendre (entre 50 et 70 % de la valeur du bien immobilier à vendre)
• Votre dernier avis d’imposition.

Si votre avis d’impôt sur le revenu fait apparaître des revenus fonciers, la banque va probablement vous interroger sur l’origine et la nature de ces revenus. Elle va en effet se demander si les biens immobiliers concernés (appartements locatifs, parts de SCPI…) ont été achetés cash ou à crédit, et s’il n’existerait pas d’autres crédits immobiliers en cours que vous auriez omis de mentionner.

Enfin, la banque est susceptible d’exiger un ensemble de documents relatifs au projet immobilier qui fait l’objet de la demande de prêt : le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente si elle a déjà été signée, le contrat de réservation Vefa s’il s’agit d’un achat immobilier neuf, les documents obligatoires en cas de demande de prêt à taux zéro (attestation de performance énergétique, localisation du bien en zone PTZ…).

Dans la mesure du possible, veillez à réunir toutes les pièces qui vous seront demandées le plus tôt possible. Vous gagnerez ainsi du temps sur les prochaines étapes d’examen et de traitement de votre demande de crédit immobilier.

Prêt refusé et faisabilité de l’opération

Prix d’acquisition en décalage avec la réalité du marché immobilier local, anticipations de loyers trop optimistes dans le cadre d’un investissement locatif, sous-estimation des charges : un prêt refusé peut également s’expliquer par des doutes de la part de la banque quant à la viabilité de l’opération.

Là encore, une préparation millimétrée du dossier de demande de prêt s’impose. Vous devez démontrer à la banque que vous avez solidement préparé votre projet d’investissement locatif. Afin de collecter des informations sur les biens locatifs comparables (caractéristiques, loyers pratiqués…), vous pouvez effectuer un comparatif à partir des sites internet de petites annonces ou vous rendre dans les agences immobilières du quartier. Si vous avez l’intention d’appliquer un loyer supérieur à la moyenne de la zone concernée, vous devez être en mesure de le justifier : présence de prestations supplémentaires (équipements domotiques, appartement meublé…), vue imprenable, présence d’un espace extérieur, étage élevé, plan idéal n’occasionnant aucune perte de place… En un mot, vous devez être capable d’argumenter vis-à-vis de la banque afin de justifier vos hypothèses. Vous devez également effectuer en amont une analyse précise de la demande locative et de la concurrence. Enfin, n’oubliez pas de vous intéresser à la réglementation en vigueur. Encadrement des passoires thermiques, encadrement des loyers, modification des diagnostics de performance énergétique (DPE) : afin de démontrer votre sérieux, vous devez apporter la preuve que le bien locatif que vous avez dans le viseur coche bien toutes les cases.

Refus de prêt immobilier : que faire ?

Tout d’abord, pour éviter un refus de prêt, il est indispensable d’anticiper. Vous pouvez notamment effectuer une simulation de prêt immobilier.

Ensuite, vous devez contacter votre banque afin de mieux comprendre les motifs qui ont conduit l’établissement prêteur à refuser votre demande de prêt. En ayant les idées claires sur les difficultés que présente votre dossier, vous serez mieux à même de résoudre les points bloquants. Par exemple, si votre apport personnel est jugé d’un niveau insuffisant, vous pouvez peut-être augmenter la part de votre épargne personnelle consacrée au projet immobilier ou faire appel à la solidarité familiale. Si les hypothèses de loyers, dans le cadre d’un investissement locatif, sont jugées trop optimistes par l’établissement prêteur, vous pouvez éventuellement parfaire votre présentation en proposant un comparatif des loyers appliqués dans votre zone d’investissement. S’il s’avère que la banque souhaite réduire le volume de prêts accordés parce qu’elle a atteint ses objectifs de l’année, vous pouvez éventuellement faire jouer la concurrence. Bien sûr, il ne s’agit ici que d’exemples et chaque solution est unique. Le dialogue avec votre banquier et, le cas échéant, votre courtier en financement immobilier est essentiel !

Afin d’éviter un prêt refusé, vous avez tout intérêt à anticiper les éventuelles interrogations de votre banque et à préparer les contre-arguments ou pièces justificatives. Pour en savoir plus, découvrez comment composer un plan de financement immobilier.