Comment acheter en démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un outil patrimonial qui vous permet d’optimiser votre fiscalité. Il peut aussi être utilisé pour effectuer un achat immobilier à un prix plus attractif.

Dans quels cas un bien est-il démembré ?

Un bien est dit démembré lorsque les trois éléments constitutifs de la pleine propriété ne sont pas réunis. Il s’agit de l’usus (droit d’user du bien), de l’abusus (droit de disposer du bien dans le cadre d’une vente immobilière ou d’une transmission) et du fructus (la possibilité de récolter les fruits du bien).

De façon courante, on distingue :

• La nue-propriété, constituée de l’abusus. Celui qui possède la nue-propriété est appelé nu-propriétaire. Il doit prendre en charge les gros travaux mais les charges courantes sont imputables à l’usufruitier. Le nu-propriétaire dispose du bien et peut décider de le mettre en vente.
• L’usufruit, composé de l’usus et du fructus. L’usufruitier est la personne qui détient l’usufruit. Concrètement, l’usufruitier peut occuper le bien ou en tirer des revenus. Il peut ainsi percevoir des loyers mais ne peut pas décider de vendre l’appartement ou la maison.
   

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Quels sont les avantages d’un achat en nue-propriété ?

Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans le cadre d’une succession ou d’une transmission de patrimoine. Il est néanmoins possible d’acheter un bien démembré sur le marché immobilier. Lors d’un achat immobilier, l’usufruit est généralement concédé pendant une durée allant de 10 à 20 ans. Lorsque cette période s’achève, la pleine propriété est reconstituée. Le nu-propriétaire peut alors choisir d’occuper le bien ou de le louer.

On distingue trois modalités possibles :

• L’achat en démembrement simple. Dans ce cas, le premier acheteur acquiert la nue-propriété et le second, l’usufruit. Le démembrement simple peut notamment être utilisé dans un cadre familial. Par exemple, les parents achètent en démembrement avec leurs enfants. Les parents possèdent l’usufruit tandis que les enfants détiennent la nue-propriété. Lorsque les deux parents sont décédés, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien immobilier.
• L’achat en démembrement croisé. Dans cette configuration, les deux acquéreurs se partagent à la fois la nue-propriété et l’usufruit. Il peut par exemple s’agir d’un couple non marié. En cas de décès, les enfants des deux conjoints récupèrent la pleine propriété du bien et non uniquement la nue-propriété ou l’usufruit.
• L’achat en démembrement croisé via une SCI. La formule du démembrement croisé peut aussi être mise en œuvre dans le cadre attractif de la société civile immobilière.

A noter : l’achat en nue-propriété peut aussi être utilisé pour acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Cette stratégie peut par exemple être déployée pour limiter la fiscalité pendant la durée où vous n’avez pas besoin de revenus fonciers et bénéficier de revenus complémentaires ultérieurement en récupérant l’usufruit à l’âge de la retraite.

Comment se passe la vente d’un bien en usufruit ?

L’usufruitier peut vendre l’usufruit indépendamment de la nue-propriété. Il en va de même pour le nu-propriétaire qui peut céder la nue-propriété indépendamment de l’usufruit. Cependant, en cas de vente de l’usufruit, le nu-propriétaire peut légitimement s’y opposer. C’est pourquoi on dit que le nu-propriétaire dispose librement du bien.

Les conditions de l’usufruit sont transférées à l’acheteur, avec deux cas de figure possibles :

• L’usufruit temporaire. La donation temporaire d’usufruit consiste à concéder l’usufruit pour une durée fixe.
• L’usufruit viager. Celui-ci prend fin à la mort de son titulaire.

D’un point de vue formel, il convient de suivre trois étapes : le recueil de l’accord de l’autre partie, le partage du prix puis la répartition des frais de notaire.

Un barème fiscal permet de déterminer la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, la valeur de l’usufruit est fixée à 90 % de la valeur du bien lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans révolus. A l’inverse, la valeur de l’usufruit équivaut à 10 % de la valeur du bien lorsque l’âge de l’usufruitier est de plus de 91 ans révolus. Cependant, l’utilisation de ce barème n’est pas systématique. Les parties peuvent, pour régler leurs relations, choisir d’estimer librement la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la rentabilité locative. On parle alors d’usufruit économique.

En cas de questions, n’hésitez pas à en parler à votre notaire.