LMP et LMNP : comment choisir ?

Vous louez un appartement meublé ? Vous pouvez relever soit du régime LMNP, soit du régime LMP. Quelles sont les différences entre ces deux régimes ? Quels sont les critères qui vous font basculer dans l’un ou l’autre des régimes ? On vous explique.

Quelles différences entre LMP et LMNP ?

Les principales différences entre les deux régimes fiscaux LMP et LMNP concernent :

• La gestion des éventuels déficits. En LMNP, les déficits sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant dix ans lorsque le loueur en meublé a opté pour l’imposition au régime réel (normal ou simplifié). En LMP, les déficits s’imputent sur le revenu global et sont reportables pendant une période de six ans.

• L’imposition des plus-values à la revente. En LMNP, la plus-value réalisée lors de la revente du bien locatif est taxée au taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En LMP, les plus-values sont exonérées en totalité si vous exercez votre activité de loueur meublé depuis au moins cinq ans et que vos recettes locatives ne dépassent pas 90 000€ en moyenne sur les deux années précédant la vente. Si votre chiffre d’affaires total est compris entre 90 000€ et 126 000€, l’exonération de taxation sur les plus-values professionnelles devient partielle. Bon à savoir, si vous avez opté pour le LMNP avec amortissement dans le cadre du régime réel d’imposition, vous allez devoir réintégrer l’ensemble des amortissements au moment de déclarer la revente du bien.

• L’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI concerne tous les contribuables dont le patrimoine immobilier (résidence principale, résidences secondaires, investissements locatifs, parts de sociétés civiles de placement immobilier…) dépasse 1,3 million d’euros au 1^er janvier de l’année d’imposition. Les biens en statut LMNP entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI. Les biens en LMP sont, eux, exonérés au même titre que les autres biens professionnels, les bois et forêts ou encore les biens ruraux loués par bail à long terme.

• Le paiement des cotisations sociales. Des cotisations et contributions sociales sont dues en LMP, ce qui n’est pas le cas du régime LMNP. Depuis la loi de finances pour 2021, il n’est plus nécessaire pour le loueur en meublé professionnel de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés. Dorénavant, tous les loueurs en meublé professionnels au sens fiscal (recettes annuelles supérieures à 23 000€ et aux autres revenus professionnels du foyer fiscal concerné) sont donc obligatoirement affiliés au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI). Le montant des cotisations à payer varie entre 35% et 40% des bénéfices réalisés. Une cotisation minimale d’un montant de 1 145€ est due en l’absence de bénéfices. En contrepartie de ces versements, le loueur en LMP bénéficie d’une protection sociale complète qui gère son assurance maladie et maternité, sa retraite (retraite de base et retraite complémentaire), ainsi que les cas d’invalidité et de décès.

Le point commun entre ces deux régimes – LMNP et LMP – est l’imposition des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). « Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont les bénéfices réalisés par les personnes physiques qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ils font partie du revenu imposable et sont soumis à des obligations déclaratives qui dépendent du régime fiscal applicable : micro-BIC, réel simplifié ou réel normal », rappelle le site officiel d’information administrative pour les entreprises.

Quand passer de LMNP à LMP ?

En fonction du montant de vos recettes locatives et de la part que celles-ci représentent dans les revenus globaux de votre foyer fiscal, vous relevez :

• Soit du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les revenus annuels ne doivent pas excéder 23 000€ ou 50% des revenus globaux du foyer.
• Soit du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Les revenus locatifs annuels dépassent le seuil de 23 000€ et représentent plus de 50% des revenus du foyer.

Le passage du LMNP au LMP est automatique en cas de dépassement des seuils. Si, en dépit des avantages fiscaux offerts par le LMP, vous souhaitez rester en LMNP, vous avez la possibilité de créer une société civile immobilière (SCI). Cette société va pouvoir racheter vos biens qui sortiront alors de votre patrimoine personnel. Les loyers perçus seront directement versés à la SCI, ce qui vous permettra de rester en deçà des seuils d’éligibilité au statut LMP si vous conservez en patrimoine d’autres biens locatifs générant des recettes annuelles inférieures à 23 000€ et aux autres revenus du foyer.

Une autre solution pour rester en LMNP consiste à créer une société de sous-location. Ce type de structure peut être mis en place afin de gérer les revenus issus des locations courte durée. Ces revenus locatifs sont alors taxés à l’impôt sur les sociétés (IS), au taux de 15% (si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 38 120€) ou 25% (si le chiffre d’affaires dépasse 38 120€). Si les recettes locatives annuelles excèdent 38 120€, la fraction inférieure à 38 120€ reste taxée au taux réduit de 15%.

Qui peut faire du LMP ?

Un bailleur peut faire du LMP dès lors que sa situation correspond aux seuils réglementaires (recettes locatives supérieures à 23 000€ et part de ces revenus dans les revenus totaux supérieure à 50%). Vous pouvez faire appel à un fiscaliste ou un comptable pour vérifier que vous respectez bien les deux conditions indispensables au statut de LMP.

Les revenus pris en compte par l’administration fiscale pour déterminer si vous relevez du régime LMNP ou LMP :

• Sont déterminés pour l’ensemble du foyer fiscal, défini comme l’ensemble des personnes qui remplissent une même déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge).
• Sont ceux qui proviennent de l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
• Incluent également les revenus tirés d’une location meublée uniquement saisonnière, dès lors que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.

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