Quels sont les avantages de la revalorisation du loyer commercial ?

Lorsque vous réalisez un investissement locatif dans une résidence gérée, vous signez avec l’exploitant ce qu’on appelle un bail commercial. Ce bail donne lieu au versement de loyers sécurisés à l’investisseur. C’est ensuite l’exploitant qui prend en charge la recherche d’un locataire ainsi que l’ensemble des formalités relatives à la gestion locative.

Le loyer d’un bail commercial peut être revalorisé à différents moments du cycle de l’investissement. La revalorisation du loyer commercial peut ainsi avoir lieu chaque année, dans le respect des conditions fixées par le contrat, mais aussi au moment du renouvellement du bail commercial. Il existe aussi une possibilité de révision triennale (au bout de 3 ans minimum).

Revalorisation du loyer commercial : une bonne nouvelle pour l’investisseur

Dans le cadre du bail commercial, lors d’un investissement en résidence services, le loyer versé à l’investisseur par l’exploitant est sécurisé. Il s’agit là d’un avantage non négligeable, puisque cela évite au propriétaire investisseur de devoir consacrer du temps et de l’énergie à la recherche d’un locataire, puisque c’est l’exploitant qui s’occupe de la gestion locative. Cela lui évite également de devoir faire face à d’éventuels impayés de loyers.

Comment se déroule la revalorisation des baux commerciaux en résidence services ?

Le contrat de bail commercial peut prévoir, sous certaines conditions, une revalorisation des loyers commerciaux. La révision du loyer est alors déterminée de façon contractuelle dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.

Elle peut être indexée sur des valeurs de référence telles que :

• L'indice du coût de la construction (ICC). Calculé par l’Insee, cet indice mesure, chaque trimestre, l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Les coûts mesurés s’entendent TVA incluse. Il s’agit des dépenses payées par les maîtres d’ouvrage aux entreprises de construction.
• L’indice de référence des loyers (IRL). L’IRL a été défini par la loi du 8 février 2008. Il s’agit de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les 12 derniers mois, hors tabac et hors loyers. L’IRL remplace désormais l’ICC pour la révision des redevances des contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ainsi que des loyers des bâtiments d'habitation dans le cadre des fermages.
• L’indice des loyers commerciaux (ILC). Mis en place par la loi du 4 août 2008, l’ILC est calculé par l’Insee. Il est constitué d’indices représentatifs des prix à la consommation, des prix de la construction neuve mais aussi du chiffre d’affaires du commerce de détail. Chaque indice qui compose l’ILC est calculé en moyenne sur 12 mois consécutifs pour les prix à la consommation et le chiffre d’affaires (qui sont des indices mensuels), et sur 4 trimestres consécutifs pour le coût de la construction (qui est un indice trimestriel).

Au-delà des réévaluations périodiques des loyers commerciaux, une revalorisation peut également avoir lieu au moment du renouvellement du bail, au moment où la période d’investissement s’achève. Un bail commercial peut être conclu pour une durée de 9 ans au minimum. A la fin de la période d’investissement, l’investisseur a le choix entre deux options :

• Soit revendre son investissement locatif
• Soit le conserver et opter pour le renouvellement du bail.

Le renouvellement du bail commercial peut se faire au plus haut niveau, c’est-à-dire en prenant en compte le montant du loyer le plus élevé qui correspond généralement au dernier loyer facturé. Le montant du loyer du bail renouvelé peut également faire l’objet d’une nouvelle évaluation, à la hausse comme à la baisse.

Où se renseigner sur la révision des loyers commerciaux ?

Le bail commercial détermine le cadre juridique du bail et sa durée. Il détaille également de nombreux aspects tels que les conditions de révision des loyers, la répartition des charges et des frais pour travaux exceptionnels, ou encore les conditions de résolution du contrat. Pour connaître les conditions de révision des loyers commerciaux que vous percevez dans le cadre de votre investissement LMNP en résidence de services, vous devez donc vous référer à ce contrat.

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