Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?

Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le copropriétaire doit payer des charges de copropriété qui permettent de faire face aux dépenses communes. Une partie de ces charges sont récupérables sur le locataire.

Comment calculer les charges locatives ?

Dans un logement meublé

Dans le cadre de la location meublée, le propriétaire a le choix entre deux régimes possibles :

• Soit il demande au locataire de payer les charges locatives au réel. Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit estimer le budget global que représentent les charges locatives sur une année, puis diviser ce montant par 12. Un douzième du budget charges viendra s’ajouter au loyer chaque mois. Bien entendu, il est difficile de savoir à l’avance quel sera le montant réel payé par le propriétaire. L’estimation des charges annuelles se fera donc nécessairement sur la base du montant payé l’année précédente. Une régularisation de charges en fin d’année permettra au propriétaire de récupérer l’éventuel reliquat en fin d’année
• Soit il demande au locataire de payer les charges de façon forfaitaire. Dans le cas des charges au forfait, le raisonnement est similaire. Il convient d’estimer un budget global annuel, puis de le diviser par 12. Seule différence, et elle est de taille : aucune régularisation n’est possible en fin d’année. En cas de dérapage des charges en cours d’année, par exemple en cas d’augmentation en flèche des coûts de l’énergie, le propriétaire risque donc de devoir payer une petite partie des charges locatives à la place de son locataire. Plus simple à mettre en œuvre, la méthode forfaitaire peut également s’avérer plus risquée.

Dans un logement non meublé

Dans le cadre d’une location vide, vous n’avez pas le choix : vous devez obligatoirement facturer les charges locatives au réel. Vous calculez donc une provision sur charges en vous fondant sur les charges locatives de l’année passée. En fin d’année, vous établissez ce qu’on appelle un décompte de charges et réalisez, si nécessaire, une régularisation.

Quelle est la composition des charges locatives ?

Les charges de copropriété supportées par le propriétaire se décomposent entre :

• D’une part, les charges récupérables. Elles sont également appelées charges locatives. Il s’agit des charges payées par le locataire
• D’autre part, les charges non récupérables. Il s’agit des charges qui ne figurent pas dans le décret de 1987 (voir plus bas). Il s’agit des charges de copropriété qui restent à la charge du bailleur, telles que les frais de gestion et honoraires du syndic, frais d’assurance de l’immeuble, frais de surveillance de l’immeuble…

En fonction de son régime fiscal, le propriétaire peut par ailleurs déduire de ses revenus fonciers un certain nombre de dépenses telles que les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, les charges d’assurance… Ces dépenses, supportées par le propriétaire, sont différentes des charges de copropriété.

Quelle est la liste des charges locatives récupérables ?

Les charges que le propriétaire peut récupérer sur son locataire sont listées précisément par le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur les locataires. Elles sont regroupées en trois grandes catégories, à savoir :

• Les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble (ascenseurs, eau froide, eau chaude, chauffage collectif…).
• Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble.
• Les taxes locatives, qui comprennent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance assainissement. À noter que les impôts fonciers sont toujours à la charge du propriétaire.

Le locataire doit ainsi participer à l’entretien courant de l’immeuble qu’il occupe. En revanche, les travaux de copropriété – à distinguer des petites réparations – sont payés par le propriétaire bailleur. Les frais liés à un ravalement de façade ou à la réfection de l’étanchéité d’une toiture ne peuvent être répercutés sur le locataire, par exemple. On considère en effet que ces dépenses d’amélioration ou de réparation participent de la valorisation du bien immobilier et, donc, du patrimoine du bailleur.

Charges récupérables : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Le paiement des charges se fait par provision, c’est-à-dire des avances régulières de même montant. Généralement, les provisions pour charges sont payées mensuellement, en même temps que le loyer. Le propriétaire doit obligatoirement procéder à une régularisation annuelle.

Cette régularisation peut éventuellement conduire au remboursement de certaines sommes au locataire, s’il s’avère que les provisions pour charges étaient supérieures au montant des charges réellement facturées au propriétaire.

Ainsi, le propriétaire a l’obligation d’adresser au locataire le décompte annuel des charges récupérables et leur répartition. Il doit par ailleurs être en mesure de justifier les montants réclamés si l’occupant le lui demande. « À compter de l’envoi du décompte des charges, toutes les pièces justificatives (factures, contrat d’entretien…) doivent être tenues pendant 6 mois à disposition du locataire », précise le ministère de l’Économie sur son site internet.

Quelles sont les conséquences en cas d’oubli de la régularisation de charges ? 

Si le propriétaire omet de procéder à la régularisation dans les délais prévus par les textes, le locataire a le droit de demander un étalement du paiement des charges sur 12 mois. Cela vaut bien sûr uniquement si un complément de charges s’avère nécessaire parce que celles-ci étaient sous-évaluées. En cas de trop-perçu, le propriétaire doit impérativement rembourser le locataire.

Location : comment effectuer une régularisation de charges ?

Pour régulariser les charges locatives, il convient de comparer les dépenses récupérables réelles aux provisions de charges payées.

Vous pouvez pour ce faire réaliser un tableau comportant quatre colonnes :

• Colonne 1 : nature des charges
• Colonne 2 : dépenses récupérables (auprès du locataire) totales, par type de charges
• Colonne 3 : nombre de tantièmes/nombre total de tantièmes de la copropriété (en fonction du lot concerné)
• Colonne 4 : la quote-part à payer.

Ce type de tableau peut ensuite être adressé au locataire afin de l’informer très précisément sur les sommes appelées et leur origine. Le décompte des charges doit être adressé au locataire 1 mois avant la date de la régularisation annuelle.

Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement locatif ? Retrouvez toutes les informations utiles dans notre FAQ de l’immobilier neuf.