Quels sont les frais pour un remboursement de crédit anticipé ?

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, vous vous engagez à le rembourser sur une période de 10, 15, 20 ou 25 ans. Pour autant, il est possible de rembourser un prêt par anticipation, par exemple parce que vous souhaitez faire racheter votre crédit ou avez tout simplement besoin de déménager. Des frais peuvent être ponctionnés par la banque qui vous a prêté initialement : à combien s’élèvent-ils ? Que comprennent-ils ? Quelles sont les limites applicables en la matière ?

Est-ce intéressant d’anticiper le remboursement d’un crédit ?

Revente d’un bien immobilier, rentrée d’argent exceptionnelle (prime de votre employeur, héritage…), rachat de crédit : il se peut que vous ayez des liquidités. Dans ce cas, pourquoi ne pas envisager le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ? Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier compte de nombreux avantages :

• En cas de remboursement anticipé partiel, vous avez la possibilité de jouer sur deux paramètres : la durée d’emprunt et le montant de la mensualité de remboursement
• Si le taux de rémunération de votre épargne est inférieur à votre taux d’emprunt, vous avez la possibilité d’optimiser votre situation financière en allouant votre épargne au remboursement anticipé de votre crédit
• En remboursant plus rapidement votre crédit immobilier, vous vous ménagez la possibilité de financer d’autres projets par la suite, comme le remplacement de votre voiture, un beau voyage ou encore un nouvel achat immobilier
• Vous réalisez des économies sur le coût global de votre projet en réduisant le coût du crédit. En réduisant le capital restant dû, vous limitez en effet les intérêts à payer.

Pourquoi les banques n’aiment-elles pas les remboursements anticipés ?

Lorsqu’une banque vous accorde un crédit immobilier, elle se rémunère au travers des frais de dossier, mais aussi et surtout par les intérêts d’emprunt. Dans le cadre d’un prêt amortissable classique, vous remboursez en effet chaque mois une mensualité composée, d’une part, d’une fraction du capital restant dû et, d’autre part, des intérêts d’emprunt. Si vous remboursez tout ou partie du capital emprunté avant la fin du crédit, l’établissement prêteur doit renoncer à une partie de sa rémunération. C’est la raison pour laquelle votre banque ne sera pas nécessairement enchantée lorsque vous la contacterez afin de demander un remboursement anticipé.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les banques ont mis en place deux mécanismes :

• Le pourcentage que représentent les intérêts d’emprunt dans la mensualité est plus élevé au cours des premières années du prêt. Les ménages conservant un bien immobilier en moyenne sept ans, cette méthode permet aux banques de maximiser leur rémunération en début de prêt. La part du capital remboursé augmente, année après année, dans la mensualité
• Des pénalités de remboursement anticipé peuvent être facturées.

Quelles règles en cas de remboursement anticipé ?

En cas de remboursement anticipé, votre banque peut vous imposer certaines conditions (pour un prêt signé après juin 1999), à savoir :

• Un montant minimum (au moins 10 % du montant du prêt initial)
• Des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Cependant, les IRA ne sont pas une fatalité. Vous avez peut-être, lors de l’obtention de votre prêt immobilier, négocié l’absence de pénalités ou bien des pénalités réduites au bout d’une certaine durée (par exemple, 1,5 % du capital restant dû au bout de sept ans sachant que cette période correspond à la durée moyenne de détention d’un bien immobilier en France).

Bon à savoir, si vous avez opté pour un prêt à taux variable ou mixte, il est possible que votre offre de prêt ne mentionne pas l’application d’IRA. Si le contrat de prêt prévoit la présence de telles indemnités, elles peuvent éventuellement être majorées des intérêts compensateurs.

Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?

Le montant des IRA est calculé en tenant compte de deux limites :

• Leur montant ne peut dépasser le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt
• Leur montant ne peut excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Est-il plus intéressant de rembourser un prêt par anticipation ? 

Si cette liste n’est pas exhaustive, il peut être plus intéressant de rembourser votre prêt immobilier si vous vous trouvez dans une des situations suivantes :

• Vous conservez votre bien actuel mais avez trouvé une meilleure proposition de financement. Vous souhaitez donc faire racheter votre crédit par une autre banque. Cette opération peut notamment être l’occasion de réduire le montant de vos mensualités en allongeant la durée de remboursement. Vous pouvez aussi baisser vos échéances mensuelles en bénéficiant d’un taux plus avantageux
• Vous avez un nouveau projet d’acquisition mais votre prêt actuel n’est pas transférable. Certains contrats de prêt prévoient le transfert de prêt : si vous changez de bien, vous avez alors la possibilité de conserver le crédit en cours (à hauteur du capital restant dû) et, éventuellement, de compléter celui-ci par un prêt complémentaire. Cette solution peut être intéressante si le taux auquel vous avez emprunté initialement est inférieur aux taux actuels de marché
• Vous avez une rentrée d’argent exceptionnelle et le taux de rémunération de l’épargne est inférieur au taux de votre crédit. Vous pouvez donc optimiser votre gestion patrimoniale en remboursant tout ou partie de votre prêt par anticipation. Par exemple, vous avez emprunté au taux de 1 % mais vous pouvez placer les sommes sur un contrat d’assurance-vie rapportant 0,80 % par an (net de frais de gestion). Dans cette hypothèse, vous avez plutôt intérêt à rembourser votre crédit avant la fin car l’argent que vous avez emprunté vous coûte plus cher que ce que vous procure votre épargne comme rendement.

Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Aucune pénalité ne peut être exigée par la banque si la vente du logement a lieu consécutivement à une des situations suivantes :

• Un changement de lieu de travail (pour vous ou votre conjoint)
• La cessation forcée de votre activité professionnelle (ou de votre conjoint)
• Votre décès (ou celui de votre conjoint).

Une astuce pour limiter le montant des indemnités de remboursement anticipé consiste à faire correspondre le paiement d’une de vos mensualités avec le remboursement du prêt. Vous n’aurez ainsi pas à payer les intérêts complémentaires calculés sur la période entre la date de prélèvement de l’échéance mensuelle et la date effective du remboursement anticipé.

Quand faut-il éviter de rembourser son crédit de manière anticipée ?

Cependant, il n’est pas toujours plus intéressant de rembourser par anticipation votre prêt. C’est notamment le cas si vous avez réalisé un investissement locatif : si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vous pouvez en effet déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Si vous annulez ces frais financiers en remboursant l’emprunt avant son terme, vous risquez alors de payer davantage d’impôts sur vos revenus de location.

De la même manière, vos dettes viennent en déduction de votre patrimoine immobilier brut pour calculer l’assiette d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour rappel, cet impôt porte sur le patrimoine immobilier net. Un contribuable est redevable de l’IFI dès lors que la valeur nette de son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros. En remboursant votre prêt par anticipation, vous augmentez mécaniquement la valeur nette de votre parc immobilier et êtes susceptible, là encore, de faire face à une fiscalité beaucoup plus lourde.

Si vous décidez finalement de ne pas rembourser votre prêt de façon anticipée, pensez à vous constituer une épargne de précaution. Vous pouvez ensuite réaliser un autre investissement tel qu’un achat de bien locatif.

Comment faire un remboursement anticipé ?

Pour rembourser votre prêt de manière anticipée, vous pouvez suivre les étapes suivantes :

• Vérifiez les conditions de remboursement de votre prêt immobilier. Il vous suffit pour cela de relire votre offre de prêt. Regardez notamment si un montant minimal est prévu au contrat – pour mémoire, la banque peut vous interdire de rembourser le prêt avant son terme si le montant du capital restant dû est inférieur ou égal à 10 % du capital initial, sauf s’il s’agit de son solde – ou s’il existe un préavis à respecter
• Demandez le remboursement anticipé à votre banque. Il est recommandé d’adresser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception à votre banquier. Dans votre courrier, précisez bien la date de remboursement souhaitée
• Prenez connaissance de la réponse de la banque. « Le prêteur (banque, société de financement), à réception de votre demande écrite de remboursement par anticipation, doit vous fournir gratuitement et sans tarder, sur support papier ou sur un autre support durable (espace client internet), les informations vous permettant d’apprécier les conséquences financières d’une telle opération (paiement d’une indemnité de remboursement anticipé, intérêts intercalaires). Le document transmis par votre prêteur doit indiquer clairement les hypothèses utilisées pour les calculs », précise ainsi le portail d’information officiel ABE info-service [1]
• Assurez-vous que le bon montant vous est prélevé. Ce montant doit correspondre au capital restant dû, majoré des éventuels frais tels que les IRA. Pour vérifier le montant du capital restant dû, vous pouvez vous référer à votre tableau d’amortissement. La banque peut également vous facturer le décompte de prêt demandé par le notaire en cas de revente du bien (pour une offre de prêt éditée avant juillet 2016).

Vous souhaitez rembourser votre ancien crédit immobilier par anticipation et vous lancer dans une nouvelle acquisition ? Vous avez un projet d’achat dans le neuf ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir à propos du financement d’un achat immobilier neuf dans notre article.

[1] https://www.abe-infoservice.fr/banque/credit-immobilier/rembourser-un-credit-immobilier-par-anticipation-comment-ca-marche