Frais de dossier d'un prêt immobilier : définition, montant, négociation

Le taux de crédit immobilier n’est pas le seul élément à prendre en compte au moment de la négociation d’un prêt immobilier. D’autres éléments sont à prendre en considération, comme les frais de dossier facturés par la banque. De quoi parle-t-on ?

À quoi correspondent les frais de dossier dans le cadre d’un emprunt immobilier ? 

Les frais de dossier sont destinés à rémunérer la banque pour le traitement administratif de votre demande de prêt immobilier. Lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier, la banque va consacrer des ressources, en agence ou en back-office, à l’analyse et au traitement de votre demande. Elle va passer au crible vos différentes pièces justificatives afin d’estimer votre capacité de remboursement, vérifier que vous respectez les critères du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), notamment en ce qui concerne le taux d’effort ou la durée d’emprunt. Tout ceci prend du temps et nécessite des capacités d’analyse. Il s’agit d’une prestation de service en tant que telle. C’est pourquoi l’établissement prêteur prélève des frais de dossier au moment de la mise en place du prêt.

Il ne faut pas confondre les frais de dossier avec les frais de courtage si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier. Les frais de dossier sont perçus par la banque qui vous accorde un crédit immobilier. Les frais de courtage, eux, correspondent à la rémunération du courtier en crédit immobilier. Ils sont destinés à financer la prestation du courtier qui va étudier votre dossier, effectuer de premières simulations de crédit immobilier, solliciter différentes banques, vous soumettre une ou plusieurs propositions et vous conseiller tout au long de votre recherche de financement immobilier.

Il ne faut pas non plus confondre les frais de dossier avec les frais de garantie qui sont à la charge de l’emprunteur et doivent être payés au début du prêt. Ces frais de garantie permettent à la banque de se protéger dans l’hypothèse où vous ne parviendriez plus à honorer vos versements. Un crédit vous engage et doit être remboursé.

À combien s’élèvent-ils ?

Les frais de dossier sont généralement compris entre 500 et 1 500 €. Ces frais de dossier sont intégrés au coût total de votre financement qui est mesuré à travers le taux annuel effectif global (TAEG) de votre prêt. Pour mémoire, le TAEG comprend également le taux nominal de votre crédit, l’assurance emprunteur, les frais de garantie et les éventuels frais de courtage. En revanche, le TAEG n’inclut pas les frais d’acquisition (ou frais de notaire).

Le montant des frais de dossier est rappelé dans le document de synthèse remis par la banque aux futurs emprunteurs.

Comment les frais de dossier sont-ils facturés ?

Les frais de dossier peuvent être calculés de manière forfaitaire ou en pourcentage du capital emprunté. Le montant des frais de dossier n’est pas encadré ni réglementé. Chaque banque est donc libre d’appliquer la grille tarifaire de son choix et de calculer les frais de dossier de la manière dont elle l’entend. En revanche, un établissement prêteur n’a pas le droit de facturer des frais de dossier dans le cadre d’un certain nombre de prêts aidés tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne-logement, ou encore le prêt d’accession sociale (PAS).

Les banques appliquent généralement un montant plancher et plafond pour les frais de dossier. L’objectif est de pouvoir facturer un montant minimal de frais de dossier pour les prêts d’un faible montant et d’éviter un dérapage des frais de dossier pour les crédits immobiliers d’un montant plus important.

Quand les payer ?

Les frais de dossier sont prélevés par la banque avec la première échéance. Le montant des frais de dossier vient donc s’ajouter au montant de la première mensualité. Les frais de dossier sont prélevés directement sur le compte bancaire qui a été ouvert au sein de la banque prêteuse.

Toutefois, rien ne vous empêche de mettre de l’argent de côté en amont, dans le but de réunir la somme nécessaire. Les frais de dossier représentent généralement plusieurs centaines d’euros. Or, le moment de signer un prêt immobilier coïncide souvent avec un moment où l’on doit faire de nombreuses dépenses : les frais de garantie pour la mise en place du prêt, un déménagement, l’achat de nouveaux meubles, le financement de travaux dans le nouveau logement… Mieux vaut donc s’y prendre un peu à l’avance afin de ne pas être pris au dépourvu au moment de payer les frais de dossier.

Bon à savoir, des frais de dossier peuvent également vous être facturés si vous décidez de renégocier votre prêt immobilier. La banque va en effet procéder à une nouvelle analyse de votre situation personnelle ou financière à l’occasion d’une renégociation de prêt immobilier. Une nouvelle offre de prêt et un nouveau tableau d’amortissement vont être édités. Elle va donc vous prélever des frais de dossier pour couvrir ce traitement administratif. Toutefois, les frais de dossier en cas de renégociation de crédit immobilier sont généralement moins élevés que lors de la mise en place initiale du crédit immobilier.

Que se passe-t-il si le prêt n’aboutit pas ?

Si vous n’avez pas encore signé l’offre de prêt, la banque ne peut pas vous facturer de frais de dossier.

Si vous avez déjà accepté l’offre de la banque, tout dépend de la date à laquelle l’offre de prêt immobilier a été émise. Si cela date de moins de quatre mois, la banque peut vous facturer des frais d’étude d’un montant inférieur aux frais de dossier classiques. Au-delà de quatre mois, les frais de dossier sont généralement dus.

Comment les négocier ?

Dans certains cas, il est possible de négocier les frais de dossier associés à un prêt immobilier. La banque peut en effet consentir à effectuer un geste sur les frais de dossier à titre commercial. Pour autant, cette négociation des frais de dossier n’a rien d’automatique et vous devez faire valoir vos arguments.

Pour négocier les frais de dossier, vous pouvez notamment :

• Mettre en avant la qualité de votre profil d’emprunteur. Une situation professionnelle stable, des perspectives d’évolution de carrière, des revenus suffisants : si votre profil d’emprunteur est attractif, vous pouvez éventuellement obtenir une réduction sur les frais de dossier
• Faire comprendre à la banque que vous pourriez être amené à souscrire d’autres produits à l’avenir. Le crédit immobilier représente souvent un produit d’appel pour les banques. Il s’inscrit dans le cadre d’une stratégie commerciale, qui vise à devenir votre banque principale pour tous vos besoins de la vie courante : comptes bancaires, produits d’épargne, éventuellement contrats d’assurance… Si la banque estime qu’elle aura la possibilité de se rémunérer par d’autres moyens que le seul crédit immobilier, vous pouvez éventuellement obtenir une ristourne sur les frais de dossier
• Faire des concessions sur d’autres aspects (taux, assurance emprunteur…). Les frais de dossier peuvent parfois être réduits si vous avez accepté les autres propositions de la banque. Comme dans toute négociation, vous ne pouvez pas tout obtenir ! Les frais de dossier ne sont qu’un aspect de la négociation d’un crédit immobilier.

Qu’est-ce que le zéro frais de dossier pour le PTZ ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé qui est accordé sans aucun frais de dossier pour le bénéficiaire. Les banques qui distribuent le prêt à taux zéro ont signé une convention avec l’État. Les frais de dossier ainsi que les intérêts d’emprunt sont pris en charge par l’État dans le cadre de cette convention. 

Vous souhaitez optimiser vos frais de dossier ? Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez notamment faire appel à un courtier en crédit immobilier.