Liasse fiscale LMNP : quels documents pour sa déclaration ?

Le choix du régime réel en LMNP permet de bénéficier des nombreux avantages fiscaux du LMNP. Toutefois, il est également nécessaire de remplir un certain nombre d’obligations, telles que l’envoi de la liasse fiscale. Découvrez ce qu’il faut savoir à ce sujet et comment déclarer votre bien LMNP.

Investissement LMNP : qu’est-ce que la liasse fiscale ?

La liasse fiscale est un ensemble de documents fiscaux qui sont produits à la fin d’un exercice comptable. Le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip) rappelle que « les régimes réels d’imposition, normal ou simplifié, requièrent des obligations fiscales et comptables plus étendues, notamment celles de tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l’actif duquel sont inscrits les biens loués ».

La production de cette documentation comptable fait ainsi partie des incontournables de la gestion d’un bien LMNP. La transmission de la liasse fiscale permet à la direction générale des Finances publiques (DGFIP) de connaître le détail des résultats de votre location meublée et de calculer les avantages fiscaux auxquels vous avez droit, notamment au travers de la comptabilisation des amortissements dans le cadre du LMNP avec amortissement. Pour mémoire, les revenus tirés de la location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quels sont les documents nécessaires pour le LMNP ?

La liasse fiscale LMNP est composée notamment :

• D’un bilan comptable de l’activité de location meublée non professionnelle. Cet état comptable permet de retracer la situation financière du loueur à la fin de l’exercice fiscal. Le bilan simplifié LMNP doit être transmis via le formulaire Cerfa n° 2033-A ;
• D’une déclaration de résultat de l’activité LMNP. Ce document résume le montant des revenus et charges liés à l’activité de location meublée non professionnelle. Il permet d’évaluer le résultat brut et net de l’activité LMNP. La déclaration de résultat correspond au formulaire Cerfa n° 2031 ;
• Du compte de résultat simplifié. Ce document récapitule les revenus locatifs perçus au cours de l’année de référence, ainsi que le montant des charges déductibles. Il correspond au formulaire Cerfa n° 2033-B ;
• Des tableaux des immobilisations et amortissements. Il s’agit du formulaire Cerfa n° 2033-C ;
• De divers autres documents relatifs à la valeur ajoutée produite (formulaire Cerfa n° 2033-E), à la composition du capital social (formulaire Cerfa n° 2033-F), aux filiales et participations (formulaire n° 2033-G), au montant des éventuels crédits d’impôt (formulaire n° 2069-RCI)…

L'ensemble des données et écritures comptables du contribuable est centralisé dans un document normalisé appelé le fichier des écritures comptables (FEC). Celui-ci ne doit pas être transmis à l’administration fiscale. En revanche, il doit être communicable en cas de contrôle. Les normes déterminant le format des fichiers que le contribuable devra remettre à l’administration fiscale en cas de contrôle sont fixées par arrêté. Pour en savoir plus sur les formats à respecter concernant les fichiers standards des écritures comptables, vous pouvez consulter la page dédiée sur le site des impôts.

Comment remplir correctement la liasse fiscale en LMNP ?

Vous pouvez vous charger vous-même de la constitution et de la télétransmission de la liasse fiscale à l’administration, toutefois il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable pour vous aider dans ces différentes démarches.

Les différentes étapes du remplissage de la liasse fiscale.

Voici un aperçu des différentes étapes à respecter :

Première étape : le choix du régime d’imposition

Vous devez sélectionner votre régime d’imposition (régime micro-BIC ou régime réel). Le choix du régime fiscal a un impact sur la nature et l’ampleur des formalités administratives et des déclarations fiscales. Le micro-BIC est le régime fiscal qui s’applique par défaut lorsque les recettes locatives dans le cadre de la location meublée de longue durée n’excèdent pas 77 700 €. Le micro-BIC ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50% sur le montant annuel des loyers perçus. Vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel si vous estimez que vos charges sont supérieures à la moitié des loyers encaissés. Si le montant total des revenus tirés de la location meublée au cours de l’année civile dépasse le seuil de 77 700 €, c’est le régime LMNP réel qui s’applique automatiquement. En cas de doute, il peut être recommandé d’interroger votre expert-comptable.

Deuxième étape : la phase documentaire

Vous devez rassembler l’ensemble des documents et justificatifs liés à votre activité de loueur en meublé non professionnel au cours de l’année écoulée. Là encore, l’accompagnement d’un comptable LMNP peut se révéler très utile.

Troisième étape : la vérification de la liasse fiscale

Vérifiez attentivement le contenu de votre liasse fiscale. Soyez particulièrement attentif au calcul des amortissements comptables (pour le bien et le mobilier) qui vont venir diminuer le montant de votre imposition. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à consulter votre comptable LMNP ou à faire appel à un avocat fiscaliste.

Quatrième étape : la transmission de la liasse fiscale

Vous devez transmettre les documents nécessaires à l’administration fiscale dans les délais impartis. Commencez par la déclaration de résultat, puis complétez le compte de résultat et le tableau des amortissements et immobilisations. Le cas échéant, complétez également les différentes annexes. Vous devez transmettre votre liasse fiscale à l’administration en faisant appel à une plateforme de télédéclaration comme Teledec. Si vous avez un expert-comptable, c’est lui qui se chargera de transmettre votre liasse fiscale directement.

Échéances et modalités de soumission

Vous devez déposer votre liasse fiscale LMNP au plus tard 15 jours après le 2^e jour ouvré suivant le 1^er mai. La liasse fiscale peut être transmise via un service de télédéclaration. La plupart du temps, c’est cependant l’expert-comptable qui prend en charge la télédéclaration de la liasse fiscale.

Bon à savoir, il est possible de rectifier la liasse fiscale en cas d’erreur ou d’omission. Vous devez alors communiquer à l’administration fiscale une liasse fiscale rectificative via votre logiciel de comptabilité ou en vous rendant sur le site des impôts.

Quelles sont les conséquences d’un retard de déclaration ?

En cas de retard, vous recevrez une mise en demeure du fisc, qui vous laisse alors un délai de 30 jours pour régulariser la situation. Au-delà, vous vous exposez à une imposition d’office.

Si vous êtes en retard dans la déclaration, vous pouvez également subir une majoration de votre imposition. C’est la raison pour laquelle il est important d’anticiper les démarches liées à la constitution, au remplissage et à la transmission de la liasse fiscale LMNP.

Quelles sont les erreurs à éviter ?

Le remplissage de la liasse fiscale est un exercice à la fois technique et très important, puisqu’il permet de déterminer le montant de l’impôt que vous allez payer au titre de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Alors, quelles sont les principales erreurs à éviter dans le cadre du remplissage de la liasse fiscale ? Voici un aperçu des pièges à éviter :

• Se tromper dans le calcul des charges ou amortissements. En cas de surévaluation des charges ou amortissements à déduire de vos loyers, vous risquez un redressement fiscal. L’administration fiscale est alors susceptible de vous réclamer le reliquat d’impôt dû au titre de l’année concernée et d’appliquer une majoration de votre imposition ;
• Oublier de déclarer certaines charges ou des amortissements. Cette fois-ci, l’erreur n’est pas en votre faveur. Vous risquez alors un manque à gagner. Assurez-vous ainsi de comptabiliser l’ensemble de vos charges déductibles (frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, primes d’assurance…). En lien avec votre comptable LMNP, vérifiez également que vous avez correctement calculé les amortissements ;
• Avoir du retard dans votre déclaration. Pour rappel, la date limite de transmission de la liasse fiscale est généralement fixée au deuxième jour ouvré après le 1^er mai. En cas de retard, vous vous exposez à un risque de pénalités ;
• Ne pas reporter ses déficits LMNP. Le statut LMNP permet en effet de reporter les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle durant une période de 10 ans. Ces déficits sont reportables sur les revenus issus de la location meublée non professionnelle. Ne pas profiter de cette opportunité fiscale pourrait occasionner une perte financière pour le loueur en meublé non professionnel.

Comment optimiser la déclaration fiscale en LMNP ?

Deux options s’offrent à vous pour limiter le risque d’erreur et transmettre votre liasse fiscale en temps et en heure :

• Soit faire appel à un expert-comptable. Non seulement vous serez accompagné à chaque étape de la constitution de votre liasse fiscale, mais en plus, vous bénéficierez de conseils et d’indications pour choisir votre régime d’imposition, évaluer les conséquences de vos choix fiscaux sur votre situation personnelle et patrimoniale ;
• Soit utiliser un logiciel de comptabilité. Cette solution peut éventuellement correspondre à vos besoins si vous possédez déjà des connaissances en matière de comptabilité et de fiscalité, et si vous sentez suffisamment à l’aise pour remplir votre liasse fiscale LMNP.

Pour approfondir toutes ces questions, découvrez comment se passe la déclaration d’impôts LMNP en indivision.