Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?
Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire un certain nombre de dépenses. Le calcul des charges déductibles est ainsi un moment clé de la gestion locative d’un bien LMNP.
Quelle est la définition des charges déductibles en LMNP ?
La notion de charges déductibles concerne uniquement les propriétaires relevant du régime réel. Découvrez ce que l’on entend réellement par « charge déductible » et les différentes possibilités qui s’offrent à un investisseur immobilier en la matière.
Charges déductibles et régime réel LMNP : que faut-il savoir ?
Le régime réel LMNP permet en effet, comme son nom l’indique, de déduire les charges liées à la location meublée pour leur montant réel. Dans ce cas, le propriétaire renonce à l’abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC. Le régime réel LMNP est ainsi particulièrement attractif lorsque le montant total des charges annuelles est supérieur à la moitié des recettes annuelles tirées de la location meublée. Pour savoir quel choix est le plus favorable, vous pouvez solliciter votre expert-comptable LMNP.
Définition de la notion de charge déductible
Comme tout régime fiscal, le LMNP régime réel est encadré par les textes. Cette définition est précisée par l’article 31 du Code général des impôts (CGI). Plusieurs conditions doivent être remplies pour permettre la déductibilité.
Des charges inhérentes au bien meublé
Pour être considérées comme déductibles, on dit que les charges doivent être inhérentes au bien meublé. Les charges déductibles doivent ainsi se rapporter à des immeubles (ou des parties d’immeubles) dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Il n’est pas possible, par exemple, de déduire des charges qui seraient liées à sa résidence principale.
Des charges engagées dans l’intérêt du bien meublé
Les charges déductibles doivent également être engagées dans l’intérêt du bien meublé. Il n’est ainsi pas question de déduire des charges qui ne contribueraient pas directement à l’acquisition, à l’entretien ou à la conservation du revenu locatif.
Des charges effectivement payées par le propriétaire et rattachées à l’année d’imposition
De plus, les charges, pour être considérées comme déductibles, doivent avoir été effectivement payées par le propriétaire et se rattacher à l’année d’imposition.
Des charges justifiées
Enfin, les dépenses déductibles en location meublée doivent être justifiées. « Le contribuable doit être en mesure de justifier, par tous les moyens de preuve en sa possession, de la réalité des dépenses dont il demande la déduction, de leur nature et de leur montant », précise à cet égard le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip).
D’autres spécificités à connaître concernant les charges déductibles LMNP
Les sommes déductibles s’entendent TVA comprise.
L’origine des fonds qui servent à payer les charges déductibles n’a pas d’importance. Le propriétaire peut donc les déduire quelle que soit la source des fonds : revenus salariés, épargne déjà constituée, prêt bancaire, donation…
Quelle est la liste complète des charges déductibles ?
Il est possible de déduire de nombreuses dépenses en LMNP. On vous en dit plus dans les lignes qui suivent.
Les principales charges déductibles en LMNP
Le propriétaire d’un bien LMNP peut notamment déduire les charges suivantes :
- Les frais de gestion locative ;
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- Les charges de copropriété, sous réserve d’une régularisation de cette déduction l’année suivante ;
- Les dépenses d’énergie ;
- Les dépenses de fourniture d’un accès au téléphone ou à internet ;
- Les frais d’entretien et les petites réparations ;
- Les achats de fournitures ;
- Les frais de publication d’une petite annonce immobilière ;
- Les impôts et taxes ;
- Les intérêts et frais de dossier liés à un éventuel emprunt immobilier ;
- Les frais de publicité (annonces, inscription sur des sites de location…) ;
- Les frais de notaire, sous certaines conditions.
Comment déduire les frais de notaire en LMNP ?
Il est possible, sous certaines conditions, de déduire les frais de notaire liés à l’acquisition de votre bien LMNP. Pour cela, il vous faut créer votre activité de loueur en meublé non professionnel en même temps que vous réalisez votre acquisition. Plus précisément, la date d’acquisition renseignée au moment de vous immatriculer auprès de l’INPI (Institut national de la propriété intellectuelle) doit être la même que la date de début d’activité.
Bon à savoir, il est également possible de déduire les éventuels frais d’agence immobilière versés au moment de l’acquisition, si vous avez fait l’acquisition de votre bien LMNP dans l’ancien.
Quelles sont les particularités du démembrement de propriété ?
En règle générale, pour être déductibles, les charges doivent avoir été réalisées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Toutefois, les nus-propriétaires peuvent déroger à cette règle, alors même qu’ils ne peuvent tirer aucun revenu locatif du bien détenu en nue-propriété. Le Bofip précise ainsi que « lorsque l’immeuble dont la propriété est démembrée est loué par l’usufruitier, le nu-propriétaire est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu’il a effectivement supportées des revenus tirés de ses autres propriétés ».
Exemple de calcul des charges déductibles LMNP
Pour aller plus loin, nous vous proposons un exemple de calcul des charges déductibles dans le cadre du régime réel LMNP.
Prenons le cas d’un bien immobilier LMNP ayant permis d’encaisser 12 000 € de revenus locatifs au titre de l’année n. Les charges déductibles se répartissent comme suit :
- 1 500 € de charges de copropriété ;
- 1 000 € de dépenses d’entretien et de réparation ;
- 550 € de frais de gestion et d’assurance ;
- 800 € de taxes et impôts fonciers ;
- 800 € d’intérêts d’emprunt ;
- 2 000 € d’amortissement du bien et des meubles.
Soit un total de 6 650 € de charges déductibles. Le total des recettes locatives imposables s’établit alors à : 12 000 – 6 650 = 5 350 €.
Comment optimiser mes déductions fiscales ?
Pour optimiser vos dépenses fiscales, il est important de respecter certaines règles indispensables.
Pensez, tout d’abord, à recenser de façon exhaustive l’ensemble de vos charges déductibles pour déduire un maximum de dépenses. Le moindre oubli peut vous conduire à passer à côté d’un avantage substantiel ! Pour ce faire, il est essentiel de bien vous informer.
N’oubliez pas de reporter vos déficits LMNP. Cette possibilité permet d’optimiser votre fiscalité de loueur en meublé non professionnel sur la durée. Pour vous accompagner dans ces démarches, vous pouvez faire appel à votre expert-comptable.
Au-delà des charges déductibles, veillez à profiter des dépenses amortissables. L’amortissement LMNP vous permet de déduire de vos recettes locatives une partie de la valeur comptable de votre bien, mais aussi certains travaux ou encore l’achat de mobilier (lit, canapé…). Là encore, votre expert-comptable vous sera d’une aide précieuse !
Quelles sont les erreurs à éviter lors des déclarations ?
Vous l’aurez compris, la possibilité de déduire un certain nombre de charges est un atout majeur du régime LMNP. Toutefois, plusieurs écueils sont à éviter.
Vous devez ainsi veiller à ne pas déduire des dépenses qui ne seraient pas engagées directement dans l’intérêt de l’activité de location meublée. Pour être déductibles, les charges doivent se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. « Les dépenses afférentes à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposés dans une autre catégorie ne sont pas admises en déduction au titre des revenus fonciers », rappelle le Bofip. Il n’est pas non plus possible de déduire les dépenses relatives à des biens immobiliers dont les revenus sont exonérés.
Ne pas conserver ses justificatifs est également une erreur à éviter à tout prix. Vous devez à tout moment être en capacité de prouver à l’administration fiscale quel est le montant des charges effectivement supportées.
Enfin, ne pas respecter les règles comptables est fortement déconseillé, notamment si vous faites appel au LMNP avec amortissement. Ce type d’erreur est souvent lié à une méconnaissance des règles en vigueur – d’autant qu’elles peuvent évoluer d’une année sur l’autre. D’où la nécessité de bien se faire accompagner.
Vous souhaitez aller plus loin ? Pour vous accompagner dans la gestion locative de votre bien LMNP et, entre autres, vous aider à calculer le montant des charges déductibles, vous pouvez faire appel à un administrateur de biens. Les équipes de VINCI Immobilier sont à vos côtés.