Bail de location meublée LMNP : types, règles et obligations légales
Vous envisagez d’investir dans le cadre de la location meublée LMNP et vous interrogez sur les différentes règles à respecter ? Vous avez besoin d’informations sur la rédaction et le formalisme du bail de location meublée LMNP ? On répond à toutes les questions que vous vous posez.
Qu’est-ce qu’un bail de location meublée ?
En matière de location LMNP, il importe de distinguer trois types de baux : le bail d’habitation classique, le bail mobilité et le bail commercial dans le cadre d’un investissement en résidence services.
Le bail d’habitation classique
Le bail d’habitation classique est régi par des conditions différentes selon qu’il s’agit d’une location vide (ou location nue) ou bien d’une location meublée. Dans la suite de ce contenu, nous verrons quelles sont les particularités du bail d’habitation LMNP, qui correspond au second cas.
Le bail mobilité
Le bail mobilité est un contrat de location spécifiquement pensé pour les locations de courte durée (entre 1 et 10 mois). Il est important de ne pas le confondre avec le bail de location saisonnière. Un propriétaire bailleur peut signer un bail mobilité avec un occupant considéré comme temporaire. Il peut notamment s’agir d’un étudiant, d’un travailleur saisonnier ou d’un salarié en formation professionnelle. Dans le cadre du bail mobilité, le logement est loué meublé.
Le bail commercial
Le bail commercial est conclu entre le propriétaire bailleur, d’une part, et un exploitant professionnel, d’autre part. Ce type de bail correspond à ce que l’on appelle le LMNP géré. En effet, il est utilisé dans le cadre de l’investissement en résidence services (pour étudiants, pour seniors…). La durée du bail commercial est encadrée et doit être d’au minimum 9 ans.
Le bail commercial est particulièrement intéressant pour l’investisseur, notamment parce qu’il permet de déléguer à l’exploitant la gestion locative du bien (recherche du locataire, formalités d’entrée et de sortie du locataire, encaissement des loyers, petites réparations locatives…).
Quelles sont les obligations légales à respecter en matière de location meublée ?
Il sera question ici du bail d’habitation LMNP. Plusieurs règles doivent être respectées au moment de conclure un bail de location meublée LMNP (ou bail d’habitation LMNP).
Le contenu du bail de location meublée LMNP
Le contenu du bail d’habitation meublée est fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Trois grandes catégories d’informations doivent ainsi figurer dans le bail :
- Les informations relatives aux parties signataires du contrat de location : le bail d’habitation LMNP doit notamment préciser le nom et les coordonnées du propriétaire (ou du gestionnaire du bien, le cas échéant) et du locataire.
- Les informations relatives au logement : le bail de location meublée doit notamment rappeler quelle est la destination de l’immeuble (habitation...). Il doit également décrire le logement (type de logement, superficie, nombre de pièces…).
- Les informations sur les frais d’agence immobilière : lorsque le propriétaire bailleur fait appel à une agence ou à un administrateur de biens pour gérer son bien, il doit préciser dans le contrat de location la répartition des frais afférents entre le locataire et le propriétaire. Il doit également veiller à respecter les plafonds de facturation applicables au locataire. Par exemple, en ce qui concerne l’état des lieux d’entrée, la part payée par le locataire ne peut être supérieure à la moitié des frais facturés par l’agence immobilière et un montant maximum de 3 € TTC par mètre carré de surface habitable.
La forme du bail
Il est impératif de préparer le bail sous forme écrite. Le bail doit être signé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Le bail de location LMNP peut être conclu sous seing privé ou en présence d’un notaire. Le bail prend alors la forme d’un acte authentique.
La durée de préavis
Dans le cadre d’une location meublée, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il est toutefois tenu de respecter un délai de préavis d’une durée relativement courte, puisqu’elle est d’un mois seulement.
Ces modalités diffèrent lorsque c’est le propriétaire qui souhaite mettre un terme au bail. Seuls trois motifs de reprise du logement sont autorisés : la reprise pour habiter, un projet de vente du logement ou un motif qualifié de « légitime et sérieux ». La durée du préavis diffère également : elle est fixée à 3 mois lorsque la résiliation du bail LMNP se fait à l’initiative du propriétaire.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie s’élève à 2 mois de loyer (hors charges) maximum dans le cadre de la location meublée. Pour mémoire, cette somme est destinée à garantir les éventuelles dégradations locatives dont se serait rendu responsable le locataire du bien meublé. Si aucun dommage n’est constaté à la sortie du logement, le dépôt de garantie est restitué au locataire.
Le respect de l’encadrement des loyers
Les règles locales en matière d’encadrement des loyers doivent impérativement être respectées, sous peine de sanctions. Voici ci-dessous l’essentiel de ce qu’il faut retenir au sujet de l’encadrement des loyers meublés.
Les documents obligatoires
Un propriétaire bailleur doit remettre à son locataire certains documents obligatoires comme le dossier de diagnostic technique (DDT) ou une quittance de loyer si le locataire en fait la demande.
Le DDT doit impérativement être annexé au bail. Il contient les éléments suivants :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour rappel, depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement classé G au DPE. À partir de 2018, cette interdiction sera étendue aux logements classés F. Ce sera au tour des logements classés E dès 2034 ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité, lorsque l’installation date de plus de 15 ans ;
- L’état de l’installation intérieure du gaz, lorsque l’installation a plus de 15 ans ;
- L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), si le logement est situé dans une zone concernée ;
- Le diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée également.
Pour en savoir plus sur ce sujet, découvrez quels papiers le propriétaire doit fournir au locataire. Vous pouvez également consulter le site de l’Agence nationale d’information pour le logement (Anil).
Comment rédiger un bail de location meublée ?
Vous vous apprêtez à rédiger votre bail de location LMNP ? Plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez notamment utiliser l’un des nombreux modèles de bail d’habitation meublée disponibles sur internet. Vous pouvez également confier la rédaction du bail à votre agence de gestion locative ou à votre administrateur de biens.
Quelles sont les conséquences d’une erreur dans le bail de location meublée ?
Lorsqu’on est propriétaire bailleur, il est particulièrement important de se montrer rigoureux et précis au moment de la rédaction du bail meublé. Dans certaines circonstances, le locataire a en effet la possibilité de mettre fin au bail et/ou de se retourner contre le propriétaire. C’est ce qui se passe notamment en cas d’absence de superficie ou de superficie erronée. Voici quelques informations détaillées à ce sujet.
Cas n° 1 : la superficie du logement n’est pas mentionnée dans le bail de location LMNP
Si le bail ne fait aucune mention de la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire. Cette possibilité reste ouverte dans un délai d’un mois suivant la signature du bail. Le propriétaire dispose ensuite d’un nouveau délai d’un mois pour préciser le contenu du bail. En cas de refus, le locataire peut enclencher une procédure judiciaire en vue d’obtenir une diminution du loyer facturé.
Cas n° 2 : le bail fait mention d’une surface volontairement erronée
Si le bail fait état d’une surface supérieure à la surface réelle du logement loué, et que le locataire peut prouver que le propriétaire a sciemment dissimulé cette information, alors il a la possibilité de demander au propriétaire une diminution de loyer. Le calcul de la réduction de loyer doit être proportionnelle à l’écart constaté.
Comment résilier un bail de location meublée ?
En règle générale, le bail de location meublée a une durée d’un an (cette durée peut exceptionnellement être réduite à 9 mois dans le cadre du bail mobilité). Si, au bout d’un an, aucune des deux parties n’a donné son congé, alors le contrat de location est reconduit automatiquement.
En revanche, en cas de résiliation, il est nécessaire de respecter un certain formalisme. S’il souhaite donner son congé, le locataire doit par exemple adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire ou à l’agence immobilière chargée de la gestion locative, le cas échéant. Si vous êtes à la recherche d’un modèle de lettre de résiliation de bail d’habitation meublée, vous pouvez utiliser le modèle de lettre proposé sur le portail Service Public.
Quels sont les recours possibles en cas de non-respect des obligations du locataire ?
Le locataire s’engage à verser le montant de loyer convenu dans le contrat de location. S’il ne respecte pas cette obligation, le locataire s’expose à une procédure pour loyer impayé. Il doit y avoir une clause résolutoire dans le bail pour permettre la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ne paie pas le loyer ou ne paie pas les charges.
Lorsque le bail contient bien une telle clause, le propriétaire doit d’abord adresser un commandement de payer au locataire lorsque celui-ci cesse de payer les loyers dus. Si le locataire ne s’exécute pas dans un délai de 6 semaines, le propriétaire bailleur a la possibilité d’assigner le locataire au tribunal. Si le juge tranche en faveur du propriétaire, ce dernier doit demander à un commissaire de justice de signifier cette décision au locataire. Le locataire se voit alors délivrer un commandement de quitter les lieux. Il dispose alors d’un certain délai (en général 2 mois) pour quitter le logement. À défaut, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion du locataire.
À noter que ces formalités peuvent différer lorsque le bail ne contient aucune clause résolutoire.
Le locataire a également des droits, notamment celui de résilier son bail de locataire dans les conditions prévues par le bail. Pour aller plus loin, découvrez l’ensemble des droits et devoirs du locataire. Et, pour en savoir plus sur le dispositif LMNP et les différentes modalités de gestion locative, retrouvez tous nos autres contenus consacrés à cette thématique sur notre site.