Mandat et contrat de gestion locative : tout savoir
La gestion locative d’un bien immobilier est encadrée par des textes et des modalités bien précis. Ce cadre concerne les frais de gestion locative, mais pas seulement.
Quels sont les types de biens concernés par la gestion locative ?
La gestion locative peut concerner tout type de bien dès lors qu’il est mis en location. Il peut ainsi s’agir d’un appartement, d’une maison, mais aussi d’un parking par exemple. La gestion locative est l’opération qui consiste pour un propriétaire à confier son bien en gestion à un intermédiaire. Ce dernier peut être d’un profil varié.
Qui peut réaliser la gestion locative d’un bien ?
La réglementation autorise plusieurs catégories de professionnels à exercer une activité de gestion locative. Le choix entre telle ou telle solution dépend de nombreux critères.
Les professionnels de la gestion locative
Différentes catégories de professionnels peuvent ainsi prendre en charge la gestion locative de votre bien :
- Une agence immobilière ;
- Un syndic de copropriété ;
- Un administrateur de biens ;
- Une plateforme internet spécialisée ;
- Ou autre.
Des critères de choix propres à chacun
Les critères de choix entre telle ou telle solution dépendent de chacun. Si vous privilégiez la proximité et le contact humain, vous préférerez sans doute faire appel à l’agence immobilière du coin de la rue. Le bouche-à-oreille joue aussi souvent un grand rôle dans le choix d’un intermédiaire de gestion locative. De nombreux propriétaires choisissent également de se simplifier la vie en confiant leur bien en gestion au service d’administration de biens lié au promoteur immobilier neuf qui leur a vendu leur bien.
Qu’est-ce qu’un contrat de gestion locative ?
La prestation de gestion locative est cadrée par un document que l’on appelle le contrat de gestion locative (ou mandat de gestion locative). Ce document codifie les relations entre le propriétaire (le mandant) et le professionnel (le mandataire).
Quelles sont les prestations contenues dans le contrat de gestion locative ?
Le contrat de gestion locative peut couvrir les prestations suivantes :
- La mise en location du bien
- La gestion locative du bien
En revanche, le contrat de gestion locative ne peut comprendre la mise en vente du bien qui doit faire l’objet d’un mandat spécifique.
À noter que le propriétaire bailleur peut déléguer une partie de la gestion locative et choisir de réaliser une partie des missions lui-même. Selon les cas, on parle alors de gestion locative déléguée ou semi-déléguée.
Quels sont les textes qui encadrent le contrat de gestion locative ?
Le contenu et le fonctionnement du contrat de gestion locative sont encadrés par deux grands textes :
- La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet
- La loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005, dite loi Châtel
La loi Hoguet
La loi Hoguet définit le contenu du contrat de gestion locative. Elle stipule notamment que la gestion locative peut être confiée à des « personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui ». Peuvent donc exercer une prestation de gestion locative, les agents immobiliers, administrateurs de biens et les syndics. Ils doivent pouvoir justifier de leur aptitude professionnelle à travers la détention d’une carte professionnelle, portant la mention Gestion immobilière.
Les mandataires doivent également justifier d’une garantie financière dès lors qu’ils sont amenés à manier des fonds (lors de l’encaissement des loyers, par exemple).
Enfin, les mandataires doivent nécessairement être couverts par une assurance responsabilité civile professionnelle. À noter que certaines professions, comme les géomètres-experts, les avocats ou les notaires ne sont pas soumis à ces règles dans la mesure où ils sont déjà réglementés par ailleurs.
La loi Châtel
La loi Châtel, elle, protège le bailleur en matière de tacite reconduction. Ce texte prévoit ainsi que « le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite ». Autrement dit, le propriétaire doit être prévenu par le mandataire entre 3 mois et 1 mois avant la date de reconduction de mandat. En cas de résiliation du contrat de gestion locative, il n'y a aucune incidence sur le bail conclu avec le locataire.
Quels types de services sont inclus dans un contrat de gestion locative ?
Le contrat de gestion locative peut comprendre différents types de prestations. En voici un aperçu. En cas de question, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller VINCI Immobilier.
La recherche du locataire et l’entrée dans les lieux
La recherche du locataire et la gestion de l’entrée dans le logement comprend :
- La préparation de la mise en location (réalisation du dossier de diagnostics techniques en lien avec un professionnel spécialisé, shooting photo du bien…)
- La fixation du loyer, en tenant compte de la réalité du marché immobilier local et de la réglementation en vigueur (encadrement des loyers, lutte contre les « passoires thermiques »…)
- La recherche de locataires solvables (annonces, visites, réception et sélection des dossiers de locataires au format papier ou électronique…)
- La préparation du bail de location
- La réalisation de l’état des lieux d’entrée et la remise des clés
La gestion courante du bien
La gestion courante inclut :
- La perception des loyers et l’envoi des quittances de loyer
- La régularisation des charges locatives et révision annuelle des loyers
- L’entretien du logement
- La supervision des éventuels travaux
La gestion de la sortie du locataire
La gestion de la sortie du locataire intègre :
- La réalisation de l’état des lieux de sortie
- La gestion du dépôt de garantie
L’accompagnement au long cours du propriétaire
Cette partie de la gestion locative recouvre :
- Le conseil (niveau de loyer, choix du locataire…)
- L’accompagnement fiscal
Quelles sont les différences entre gestion locative et gestion directe ?
Dans le cadre de la gestion locative, vous faites appel à un professionnel de l’immobilier. Dans le cadre de la gestion en direct, vous vous occupez vous-même de la mise en location et de la gestion de votre bien locatif. Chaque solution a ses avantages et inconvénients.
Dans le cadre de la gestion locative
Vous gagnez du temps en déléguant un ensemble de prestations à un professionnel. La recherche d’un locataire peut être chronophage : il faut en effet préparer et publier une petite annonce immobilière, réceptionner puis analyser les dossiers de locataires, rédiger le bail, convenir d’un rendez-vous avec le locataire pour l’état des lieux d’entrée et la remise des clés… Faire le choix de la gestion locative déléguée permet également d’éviter les soucis que peuvent représenter la régularisation des charges, la gestion des impayés de loyers ou encore la participation à une assemblée générale des copropriétaires. Enfin, les frais de gestion locative peuvent, sous conditions, être considérés comme des charges déductibles et, donc, être défalqués des loyers au moment de la déclaration fiscale.
Dans le cadre de la gestion directe (ou gestion propre)
Vous économisez des frais mais devez vous préparer à consacrer plus de temps à la gestion de votre bien locatif. De plus, vous vous exposez au risque d’erreur lors de la rédaction de certains documents clés (bail, quittance de loyer…). Enfin, vous n’aurez pas accès aux conseils d’un professionnel que ce soit concernant le bon niveau de loyer à fixer, les démarches à réaliser ou encore vos obligations en tant que propriétaire.
Quels documents sont nécessaires pour établir un mandat de gestion locative ?
Plusieurs éléments sont indispensables pour pouvoir établir le mandat de gestion locative :
- Une pièce d’identité ;
- Le titre de propriété ;
- Le plan du logement et des annexes ;
- L’attestation d’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- Le règlement de copropriété, le cas échéant ;
- Le règlement intérieur ;
- Une copie du dernier avis de taxe foncière ;
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT) ;
- Un jeu de clés si le logement est inoccupé.
Comment résilier un contrat de gestion locative ?
Le mandataire doit informer le mandant de sa possibilité de résilier le bail entre 3 mois et 1 mois minimum avant la fin de la période. Cette démarche peut être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception.
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