Dispositif Denormandie 2025 : tout savoir

Investir dans un logement à rénover et bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie, c’est ce que permet le dispositif Denormandie dans certaines communes.

En quoi consiste la loi Denormandie ?

Quels sont les grands principes et les avantages du dispositif Denormandie ? On vous explique quels sont ses objectifs et son fonctionnement.

Définition du dispositif Denormandie

La loi Denormandie consiste à accompagner fiscalement l’acquisition de logements anciens vacants en centre-ville. Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’opération. Son montant peut atteindre 12, 18 ou 21% en fonction de la durée d’engagement de location. En contrepartie, le contribuable s’engage à réhabiliter le logement en effectuant des travaux de performance énergétique et à louer le logement à un tarif abordable.

Est-il possible d’investir en Denormandie dans le neuf ?

Habituellement, ce dispositif est occupé dans l’ancien. Cependant, il est possible de conjuguer les avantages du Denormandie avec ceux de l’immobilier neuf. Dans le cadre de certaines réhabilitations lourdes, certains programmes neufs peuvent en effet être éligibles au dispositif Denormandie.

Les avantages de la loi Denormandie

L’un des premiers bénéfices de la loi Denormandie est d’optimiser la fiscalité de l’investisseur. La réduction d’impôt lui permet de réduire durablement son imposition, tout en réalisant un investissement immobilier qui va venir accroître son patrimoine immobilier.

Autre atout du dispositif Denormandie, il permet d’investir dans des logements de qualité, dans la mesure où le contribuable est amené à réaliser un certain nombre de travaux contribuant à améliorer le niveau de performance énergétique du bien, et donc son niveau de confort thermique. Dans un contexte de durcissement de la réglementation sur les « passoires thermiques » et de sensibilisation accrue des locataires à ces questions, cet investissement a donc du sens.

Le fort attrait pour les logements rénovés et performants sur le plan énergétique permet d’envisager à terme une plus-value immobilière, même si celle-ci n’est pas garantie.

Enfin, il est possible de cumuler cet avantage fiscal avec le déficit foncier en ce qui concerne la fraction des travaux qui dépasse les 25% pris en compte dans le cadre de la loi Denormandie. Bien entendu, comme pour tout investissement en déficit foncier, l’avantage est plafonné à 10 700 € par an.

Quels types de biens immobiliers sont concernés ?

La loi Denormandie concerne les logements anciens, qui doivent faire l’objet de travaux d’amélioration. Il doit s’agir de logements vacants, dans la mesure où l’objectif est d’augmenter le volume de logements mis en location.

Les logements concernés par le dispositif Denormandie doivent aussi se trouver dans certaines zones géographiques. Les zones Denormandie sont ainsi les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, les communes en zone labellisée Cœur de ville ou communes ayant passé une convention d’opérations de revitalisation de territoire, ou encore les logements appartenant à des copropriétés en difficulté.

Pour pouvoir être éligibles à la loi Denormandie, les logements doivent être loués à usage d’habitation principale. La mise en location doit intervenir au plus tard un an après l’acquisition du logement.

Quels sont les travaux à effectuer ?

Les textes définissent très précisément les travaux qui permettent d’entrer dans le cadre de la loi Denormandie. Les travaux réalisés dans le logement doivent ainsi appartenir à l’une des catégories suivantes :

• La première catégorie regroupe les travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20% au moins (30% au moins pour les logements individuels). Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE) pour réaliser ce type de travaux ;
• La deuxième catégorie correspond à au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres ;
• Enfin, la troisième catégorie recouvre la création de surface habitable nouvelle.

Au-delà de la nature des travaux, il est important de prendre en compte leur date d’achèvement afin de remplir les conditions du dispositif Denormandie. Les travaux doivent en effet être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

Quelles sont les autres conditions à respecter ?

La loi Denormandie est assortie d’autres conditions. Elles concernent notamment la période d’investissement, les ressources des candidats à la location ou encore les plafonds de loyers.

La période d’investissement

Le dispositif Denormandie est accessible pour les opérations réalisées depuis le 1^er janvier 2019. Il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

Par ailleurs, l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 a étendu la loi Denormandie aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Les ressources des futurs locataires

Le dispositif Denormandie vise à rendre le logement abordable à des ménages dont les ressources ne leur permettent pas de se loger convenablement dans le parc locatif traditionnel. C’est la raison pour laquelle le revenu fiscal de référence des futurs locataires d’un logement Denormandie ne doit pas dépasser certains plafonds réglementaires.

Les ressources annuelles prises en compte se rapportent à l’année n-2. Autrement dit, pour un bail conclu en 2025, ce sont les revenus de l’année 2023 qu’il convient d’analyser.

Voici, à titre d’exemple, les plafonds de revenus Denormandie applicables pour un bail conclu en 2025 :

De plus, le locataire d’un logement Denormandie ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire.

Les montants de loyers

La loi Denormandie nécessite également de respecter des plafonds de loyers. Ces plafonds réglementaires sont fixés par mois et par mètre carré. Ils s’entendent hors charges.

Voici, à titre d’exemple, les plafonds de loyers Denormandie applicables pour un bail conclu en 2025 :

Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie ?

Le montant de la réduction d’impôt Denormandie dépend de la durée de l’engagement de location.

Montant de la réduction d’impôt Denormandie

La réduction d’impôt Denormandie peut atteindre :

• 12% du montant total de l’opération pour une durée d’engagement de 6 ans ;
• 18% pour une durée d’engagement de location de 9 ans ;
• 21% pour une durée d’engagement de location de 12 ans.

Exemple de calcul de l’avantage fiscal Denormandie

Voici un exemple de la réduction d’impôt Denormandie. Soit un bien acquis pour une valeur de 150 000 €. Le montant total des travaux réalisés est de 40 000 €. Le montant total de l’opération s’élève donc à : 150 000 + 40 000 = 190 000 €. La durée d’engagement de location choisie par l’investisseur est de 12 ans (soit un avantage fiscal de 21%).

Dans cet exemple, le montant de la réduction d’impôt est de : 190 000 x 21 / 100 = 39 900 €. Ce montant correspond au montant total de la réduction d’impôt sur toute la durée de l’opération (12 ans). Il convient donc de la diviser par le nombre d’années de location afin d’estimer le montant de la réduction d’impôt annuelle.

Le contribuable bénéficiera ainsi d’une réduction d’impôt Denormandie de : 39 900 / 12 = 3 325 € par an.

Quels sont les plafonds liés au calcul de la réduction d’impôt Denormandie ?

La réduction d'impôt est calculée en tenant compte des deux plafonds suivants :

• D’une part, le prix d’achat du logement ne doit pas dépasser 300 000 € ;
• D’autre part, le contribuable doit respecter, au moment de son acquisition, un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

De plus, il existe un plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 € par an.

Comment opter pour le dispositif Denormandie ?

Vous envisagez d’investir dans le cadre du dispositif Denormandie ? Afin de faire connaître votre choix auprès de l’administration fiscale, il vous suffit de le préciser sur la déclaration de revenus complétée la première année au titre de laquelle vous demandez à bénéficier de la réduction d’impôt.

Vous devrez alors joindre à votre déclaration un certain nombre de pièces justificatives :

• La copie du bail ;
• La copie de l’avis d’imposition du locataire établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail ;
• Les factures de travaux ;
• Une évaluation avant/après de la performance énergétique du logement.

Quelles sont les erreurs courantes à éviter ?

Pour réussir votre investissement Denormandie, veillez à déjouer les pièges suivants qui sont les plus courants :

• Ne pas respecter les natures et dates d’achèvement des travaux ;
• Ne pas respecter les plafonds de ressources et de loyers applicables ;
• Ne pas vérifier si on se trouve bien dans une ville éligible avant d’acheter ;
• Ne pas s’assurer qu’on respecte bien les plafonds d’investissement et de prix/m².

Vous avez un projet d’investissement locatif ? N’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller VINCI Immobilier.