Vous envisagez de réaliser un investissement locatif et êtes à la recherche d’une ville capable de conjuguer art de vivre et solides perspectives économiques ? Bordeaux coche tous ces critères, et bien d’autres encore. Nombreux sont ceux qui choisissent de vivre à Bordeaux pour profiter de ses nombreux avantages. Acheter un logement neuf à Bordeaux pour investir fait partie des pistes à regarder de près. Voici pourquoi.
Quel est le prix moyen/m² à Bordeaux ?
D’après le site Meilleurs Agents, en avril 2023, le prix immobilier moyen d’un bien immobilier à Bordeaux est de 4 628 €/m² pour un appartement et de 5 636 €/m² pour une maison. Un bien situé à Bordeaux se vend, en moyenne, dans un délai de 56 jours.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Bordeaux ?
Vous envisagez d’acheter un appartement neuf à Bordeaux ? Sachez que le marché immobilier local reste très tendu. D’après des chiffres Meilleurs Agents et SeLoger publiés en 2022, les prix immobiliers, à Bordeaux, progressent ainsi de 1,3% sur 1 an ; de 21,8% sur 5 ans ; et de 58,2% sur 10 ans. D’après le classement réalisé par Meilleurs Agents pour BFM Immo, les prix immobiliers ont même augmenté de 329% en l’espace de 20 ans. Dans la Perle d’Aquitaine, il fallait débourser, en moyenne, 1 150 €/m² en 2002 contre 4 866 €/m² en 2022. La quatrième position du classement, juste après Villeurbanne (+295%) et Lyon (+289%), est occupée par une autre grande ville de la région bordelaise : Mérignac. Dans cette ville proche de Bordeaux, la hausse des prix de l’immobilier atteint +268% sur la période 2002-2022.
Quels sont les facteurs d'attractivité à Bordeaux ?
D’après la Baromètre Arthur Loyd 2022, Bordeaux est la troisième très grande métropole (plus d’un million d’habitants) la plus attractive de France, juste derrière Lyon et Toulouse. La cité bordelaise se classe à la 2e place sur le plan des performances économiques et la 3e place sur l’item « Connectivité, capital humain & transitions », qui mesure notamment l’adaptabilité des villes face aux enjeux du changement climatique. Bordeaux étant la plus grande ville du département de la Gironde, investir dans l’immobilier neuf à Bordeaux est une opportunité exceptionnelle. Comment expliquer la très belle progression des prix de la pierre à Bordeaux ? Et comment justifier cette forte attractivité qui nourrit, encore aujourd’hui, la bonne tenue des prix immobiliers à Bordeaux ?
Tout d’abord, par le dynamisme de l’économie locale. L’économie bordelaise est très diversifiée. Parmi les secteurs les plus représentés, on compte le vin, bien sûr, mais aussi le tourisme, les technologies optique/laser, la santé, la pharmacie, les biotechnologies ou encore le bois. Les entreprises implantées à Bordeaux sont également très présentes dans les industries de pointe telles que l’aéronautique, le spatial ou la défense. La Gironde représente le troisième bassin d’emploi français dans ces trois domaines. Cela représente plus de 26 000 emplois et plus de 2 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Grâce au pôle de compétitivité de portée mondiale Aerospace Valley, Bordeaux truste les premières places des classements en matière d’aéronautique civile, d’espace et de systèmes embarqués. La cité bordelaise bénéficie également de la présence de trois clusters : Systèmes de drones (AETOS), Aquitaine Robotics et applications satellitaires (TOPOS). Autrefois surnommée la « belle endormie », la ville s'est aujourd'hui réveillée pour devenir un pôle d'attraction. Y acquérir un logement neuf, c'est profiter d'une forte vitalité culturelle et économique dans une cité en plein renouvellement.
L’ouverture internationale est un autre point fort incontournable de l’économie bordelaise. Les produits locaux s’exportent à travers le monde depuis la métropole bordelaise. Bordeaux Métropole accompagne les acteurs économiques du territoire (start-up, TPE/PME, ETI, grands groupes…) et les aide à se développer sur les marchés étrangers.
Le développement économique de la grande région bordelaise est soutenu par des investissements importants en matière d’innovation. Un tissu de start-up faisant partie de l’écosystème French Tech tire pleinement parti du numérique pour développer de nouveaux produits et services dans des domaines variés (Fintech, Legaltech, Insurtech…). 11 pôles de compétitivité et plus de 60 clusters à au rayonnement international sont implantés à Bordeaux. La métropole bordelaise centralise quelque 69 000 entreprises pour 450 000 emplois. Les filières d’excellence à Bordeaux sont l’aéronautique, l’optique et le laser, les géosciences, l’éco-habitat, l’économie numérique, les TIC (technologies de l’information et de la communication) en santé, ainsi que les neurosciences. Cette activité économique intense se nourrit d’un important effort en matière de recherche et développement. Ainsi, la région bordelaise accueille environ 175 000 étudiants (dont 100 000 uniquement à Bordeaux) et 10 700 chercheurs.
Ensuite, le marché immobilier bordelais bénéficie à plein de la qualité du cadre de vie. Les maisons sont particulièrement recherchées par les acquéreurs en quête d’un espace extérieur. Les échoppes bordelaises, ces maisons en pierre du XIXe siècle, construites de plain-pied avec un jardin à l’arrière, attirent de nombreux acquéreurs. Bordeaux occupe la première place (ex aequo avec Aix-en-Provence) du classement Great Place To Work, qui intègre un critère de qualité de vie.
Enfin, Bordeaux et les villes limitrophes investissent de manière constante dans leur politique environnementale. Une Coopérative carbone a été créée dans le but d’associer Bordeaux et les territoires voisins sur la question de la compensation carbone. Le plan climat-air-énergie territorial de la métropole a été révisé. Une zone à faibles émissions (ZFE) a été mise en place afin de réduire les polluants atmosphériques et d’améliorer la qualité de l’air. Un laboratoire d’innovation sur les transitions a été lancé afin d’accompagner le changement de comportement de l’ensemble des acteurs du territoire (habitants, associations, entreprises…). Cet engagement environnemental vient nourrir l’attractivité de la région bordelaise. D’après le Baromètre Arthur Loyd 2022 de l’attractivité des métropoles, Bordeaux occupe la troisième place des très grandes métropoles sur l’item « Connectivité, Capital humain et Transitions » après Toulouse (première place) et Lyon (deuxième place). Bordeaux Métropole a également été récompensée par la Commission européenne parmi les « 100 villes climatiquement neutres et intelligentes en 2030 ».
Il fait donc bon vivre dans la cité bordelaise. Acheter un appartement neuf à Bordeaux constitue une piste d’investissement locatif intéressante. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter votre conseiller VINCI Immobilier ou à consulter la liste de nos résidences neuves à Bordeaux.
Que faut-il savoir avant d’investir à Bordeaux ?
Depuis le 15 juillet 2022, les loyers sont encadrés à Bordeaux. Cette mesure a été mise en place par un arrêté préfectoral du 20 juin 2022. L’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 15 juillet 2022 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellement de baux et baux mobilité. Le dispositif concerne également les colocations.
En revanche, ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers à Bordeaux :
- Les baux en cours
- Les reconductions tacites
- Les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah)
- Les logements soumis à la loi de 1948
- Les logements HLM
- Les locations de tourisme
- Les logements meublés situés dans certaines résidences services.
De plus, le locataire bénéficie du délai de préavis réduit en zone tendue à Bordeaux. L’agglomération de Bordeaux fait en effet partie des 28 agglomérations listées par le décret du 10 mai 2013. Cela comprend les villes d’Ambarès-et-Lagrave, d’Artigues-près-Bordeaux, d’Arveyres, de Bassens, de Baurech, de Bègles, de Blanquefort, de Bonnetan, de Bordeaux, de Bouliac, du Bouscat, de Bruges, de Cadarsac, de Cadaujac, de Cambes, de Camblanes-et-Meynac, de Canéjan, de Carbon-Blanc, de Carignan-de-Bordeaux, de Cénac, de Cenon, de Cestas, d’Eysines, de Fargues-Saint-Hilaire, de Floirac, de Gradignan, du Haillan, d’Izon, de Langoiran, de Latresne, de Léognan, de Lestiac-sur-Garonne, de Lignan-de-Bordeaux, de Lormont, de Martignas-sur-Jalle, de Martillac, de Mérignac, de Montussan, de Nérigean, de Paillet, de Parempuyre, de Pessac, du Pian-Médoc, de Pompignac, de Quinsac, de Saint-Aubin-de-Médoc, de Saint-Caprais-de-Bordeaux, de Sainte-Eulalie, de Saint-Jean-d’Illac, de Saint-Loubès, de Saint-Médard-d’Eyrans, de Saint-Médard-en-Jalles, de Saint-Quentin-de-Baron, de Saint-Sulpice-et-Cameyrac, de Saint-Vincent-de-Paul, de Sallebœuf, de Tabanac, du Taillan-Médoc, de Talence, du Tourne, de Tresses, de Vayres, de Villenave-d’Ornon et d’Yvrac.
Sachez également qu’il est possible d’investir en loi Pinel à Bordeaux. La ville se situe en zone B1. Cela signifie que le plafond de loyer applicable en loi Pinel à Bordeaux est de 10,55 €/m².
Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?
Bordeaux offre, selon les quartiers, une rentabilité locative comprise entre 3,5% et 5%. Les petites surfaces meublées, notamment celles qui sont situées dans l’hypercentre de Bordeaux, sont les biens les plus recherchés par les locataires.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Bordeaux ?
Les biens immobiliers situés à Bordeaux vont sans doute continuer de se valoriser au cours des années qui viennent, alors que plusieurs projets phares vont sortir de terre et venir renforcer l’attractivité de la métropole bordelaise :
- Le Bus express Bordeaux-Saint-Aubin de Médoc. Cette nouvelle ligne relie la gare Saint-Jean de Bordeaux et la commune de Saint-Aubin de Médoc. Elle dessert sept communes de l’agglomération et est entièrement électrique.
- Les opérations de renouvellement urbain à Bordeaux-Les Aubiers, Cenon-Floirac Joliot-Curie ou encore Floirac-Dravemont.
- La rénovation du réseau d’eau et d’assainissement. L’objectif de ce vaste chantier de rénovation est de remettre à niveau les stations d’épuration de la métropole afin d’assurer une fourniture d’eau qualitative pour les habitants.
- Le projet d’aménagement Bordeaux Aéroparc, qui vise à requalifier les quartiers économiques existants et développer les filières aéronautique spatial-défense, BTP, assurance banque, les PME et les PMI (petites et moyennes industries). Le projet s’étend sur 3 400 hectares et touche trois communes (Le Haillan, Mérignac et Saint-Médard-en-Jalles). Bordeaux Aéroparc constitue le premier pôle industriel de la Nouvelle-Aquitaine. Le site concentre de multiples atouts économiques, avec notamment l’implantation de grands groupes industriels de la filière aéronautique/spatial/défense, d’un réseau de sous-traitants et d’un aéroport international. L’aéroport de Bordeaux Mérignac (ADBM) se distingue par une croissance particulièrement soutenue par rapport aux grands aéroports régionaux français. L’ensemble est complété par un important pôle tertiaire (finance, assurance, numérique…), un parc hôtelier important à proximité de l’aéroport, un lieu de formation, des lieux d’animation de l’écosystème (incubateurs de start-up, pôles de compétitivité…) ainsi que trois pôles de loisirs (Association des Girondins de Bordeaux, Décathlon/Domaine de Pelus, Plaine des sports).
- Le Plan stratégique déchets, qui entend agir sur la collecte, le traitement et la valorisation des déchets. Des objectifs ambitieux ont été fixés par Bordeaux Métropole, qui vise notamment une réduction de la production de déchets de l’ordre de -15% par an et par habitant d’ici 2030 et une augmentation de la valorisation « matière » et énergétique des déchets (65% en 2035).
- L’aménagement du secteur Brazza. Ce projet immobilier neuf à Bordeaux se situe en plein cœur de l’agglomération. Il prévoit de mailler le territoire bordelais entre la rive gauche et le futur quartier de Bastide-Niel. L’aménagement de la voirie se structure autour de trois axes principaux : le quai de Brazza et l'aménagement de la rue Chaigneau ; l’aménagement de la rue Lajaunie ; et le prolongement de la rue de Queyries.
- L’opération d’aménagement Mérignac-Soleil. Ce programme neuf à Bordeaux a pour objectif de transformer 69 ha de zone commerciale. 14 000 arbres sont plantés et deux parcs publics sont créés. L’extension du tramway permet de relier le centre-ville de Bordeaux à l’aéroport de Bordeaux-Mérignac.
Dans quels quartiers investir à Bordeaux ?
Dans ces zones-là, les prix immobiliers peuvent osciller entre 4 000 et 5 500 €/m². Ce plafond peut éventuellement être dépassé dans certains immeubles neufs à Bordeaux ou résidences récentes avec un balcon ou une terrasse.
Situé sur une emprise foncière de 160 ha au nord de la ville, ce quartier connaît un véritable renouveau. Le récent réaménagement urbain sur cette zone fait la part belle aux secteurs les plus dynamiques de l’économie bordelaise : nautisme, vin, tourisme/loisirs, économie créative et numérique.
En pleine mutation, ce quartier abrite le nouveau pont Simone-Veil. Avec sa structure métallique et son tablier en béton, ce nouveau pont constitue le sixième franchissement de la Garonne à Bordeaux. L’ouvrage d’art affiche 549 m de long pour 44 m de large. Il intègre deux parcs boisés (un sur chaque rive).
Située à Floirac, rive droite, cette salle de spectacle illustre bien le dynamisme de ce quartier à deux pas du centre-ville de Bordeaux. Achevée en 2018, l’Arkea Arena compte 2 500 à 11 300 places. Mais Floirac n’est pas seulement connue pour sa scène artistique et culturelle : la ville cultive également son image de « ville-jardin ». Cette zone compte également de nombreux programmes immobiliers neufs.
Nos résidences à Bordeaux
(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :
a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.
L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code.