Surnommée la Venise des Alpes, Annecy est une ville qui séduit de nombreux investisseurs. Dynamique et agréable, la commune encadre différents projets de développement urbain pour développer son attrait. Rentabilité, prix de l’immobilier, réglementation locale, revenons sur ce qu’il faut savoir avant d’investir à Annecy.
Quel est le prix moyen/m² à Annecy ?
Pour un appartement ancien, le prix moyen est de 5 975 €/m², avec une fourchette allant de 3 960 €/m² à 8 182 €/m² selon les quartiers et les prestations (chiffres Meilleurs Agents au 1er avril 2024). Si vous avez le projet d'acquérir une maison ancienne à Annecy, comptez en moyenne 7 618 €/m². L'éventail de prix pour un bien de ce type va quasiment du simple au double, étant compris entre 5 104 €/m² et 10 399 €/m².
Pour l’immobilier neuf, le prix médian atteint 5 963 €/m² selon Le Figaro Immobilier en mars 2024, avec une offre de programmes neufs très recherchés pour leur localisation et leur qualité.
Certains quartiers sont très prisés grâce à leur proximité avec le centre-ville, leurs services et leurs infrastructures. D’autres, un peu plus éloignés, séduisent par leur calme et leur cadre de vie paisible.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années à Annecy ?
Comme sur l’ensemble du territoire, le marché immobilier à Annecy a été marqué par une augmentation des prix, avant d’entrer dans une phase de stagnation plus récente.
Cette dynamique reflète les fluctuations du marché et l’influence des différents facteurs économiques et sociaux de la ville.
Quels sont les facteurs d’attractivité à Annecy ?
Annecy séduit par son mélange harmonieux d’éléments naturels et urbains. Cette ville touristique est célèbre pour son lac cristallin et ses paysages alpins, qui en font une des destinations les plus convoitées des Alpes françaises. Son climat tempéré, avec environ 200 jours de soleil par an, est particulièrement apprécié.
Située à seulement 45 minutes de route de Genève, et à moins de 2 heures de Lyon, Annecy est idéale si l’on veut combiner le charme de la vie alpine avec le dynamisme économique. On apprécie la sécurité ressentie au sein de la ville, ainsi que la qualité des infrastructures scolaires et de santé.
La dynamique économique de la région, l’attrait du lac et des montagnes, et un taux de chômage bas soutiennent la demande de logements. L’amélioration continue des infrastructures de transport valorise la zone.
Que faut-il savoir avant d’investir à Annecy ?
Investir dans l’immobilier à Annecy implique de prendre en compte les spécificités réglementaires et fiscales du marché local. La ville ne subit pas l’encadrement des loyers. Annecy est située en zone tendue et est éligible à la loi Pinel. En investissant dans le neuf via le dispositif Pinel, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 42 000 €. Annecy est classée en zone B1 pour le dispositif Pinel, et sur cette zone, le prix des loyers au mètre carré est plafonné à 10,93 € pour 2024.
Il existe une forte demande locative à Annecy, accentuée par son attrait touristique (notamment en locations saisonnières). La cible de locataires à privilégier concerne donc les touristes et les étudiants, mais il existe une multitude de profils de locataires.
Quel rendement locatif espérer à Annecy ?
En moyenne, les investisseurs peuvent envisager un rendement locatif brut situé entre 4% et 6% à Annecy.
Les investissements dans le neuf offrent un potentiel de rendement intéressant, notamment grâce aux faibles coûts associés à la rénovation énergétique.
Grâce aux dispositifs incitatifs comme Pinel pour les biens neufs, les investisseurs peuvent optimiser leur rendement locatif tout en contribuant à l’offre de logements de qualité sur la zone.
Pour investir dans un bien immobilier rentable à Annecy, vous devrez étudier différents critères :
- Le secteur : privilégiez les quartiers prisés pour leur qualité de vie, leur sécurité, et leur proximité avec les commodités (commerces, transports, écoles) ;
- La demande locative : certains quartiers profitent d’une demande locative plus forte que d’autres. C’est par exemple le cas des zones à forte concentration d’étudiants et de jeunes professionnels ;
- Le type de bien : studio, appartement, maison. Ce choix doit être aligné avec la demande du marché local ;
- L’état du bien : un bien en bon état, rénové ou neuf permet de minimiser les coûts d’entretien et de réparation. En outre, ils sont parfois plus attractifs aux yeux des locataires.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours à Annecy ?
Annecy a mis en place récemment plusieurs projets de développement urbain, à savoir :
- La construction de quartiers écoresponsables qui vont dynamiser la ville. L’objectif est de créer une mixité sociale et de promouvoir la mobilité douce sur la commune ;
- L’ouverture d’un nouveau pôle culturel qui comprend une médiathèque et des espaces d’exposition est prévue pour 2024-2025 ;
- Le développement du parc d’activités économiques d’Annecy va permettre d’attirer des entreprises innovantes et de créer de nombreux emplois sur le secteur ;
- La réhabilitation de l’hôtel de ville d’Annecy suite à l’incendie qui a détruit les lieux est en cours. La finalisation des travaux est prévue pour 2028.
Dans quels quartiers investir à Annecy ?
- Le centre-ville (Annecy-le-Vieux). C’est le cœur historique d’Annecy. Avec ses canaux, ses vieilles pierres et ses ruelles pittoresques, le coin est très recherché. Il attire aussi bien les touristes que les locaux. Les investissements dans ce secteur sont généralement destinés à la location saisonnière ou à de la résidence principale de haut standing ;
- Les Fins. Il s’agit d’un quartier résidentiel situé au nord du centre-ville. Le quartier offre un bon compromis entre proximité du centre et calme des zones résidentielles. Il est adapté à des investissements qui visent les familles ou les professionnels ;
- Cran-Gevrier. En pleine transformation grâce à des projets de rénovation urbaine, Cran-Gevrier attire par ses prix d’achat plus accessibles et son potentiel de valorisation. Ce quartier convient aux investissements à long terme, notamment dans le locatif résidentiel ;
- Seynod. Un peu plus éloigné du centre, Seynod offre un cadre de vie agréable avec un bon équilibre entre zones urbaines et espaces verts. Les prix y sont généralement plus modérés ;
- Le Paquier. Situé en bordure du lac, ce quartier est l’un des plus prestigieux d’Annecy. Les investissements visent une clientèle majoritairement aisée ;
- Albigny. Il s’agit d’une zone résidentielle prisée pour sa proximité avec le lac et sa qualité de vie. Les biens immobiliers y sont également de haut standing.
Annecy, en bref
- 3 millions de visiteurs chaque année
- Plus de 130 000 habitants
- 3 000 emplois
- Jusqu’à 42 000 € de réduction d’impôt avec Pinel
- Situé à 2 heures de Lyon
Nos résidences à Annecy
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
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