Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ?

Alors que la taxe d’habitation a disparue en 2023 , la taxe foncière continue de représenter une part importante dans les ressources des collectivités territoriales.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local qui doit être payé par les contribuables propriétaires d’un bien immobilier une fois par an. Le montant de cette taxe dépend à la fois de la situation personnelle du contribuable et de l’emplacement du logement.

Qui est concerné par la taxe foncière ?

Sont concernés à la fois les propriétaires de maisons et d’appartements au 1 ^er janvier de chaque année. La taxe foncière s’applique à l’ensemble des biens immobiliers d’un même propriétaire. Ainsi, une personne propriétaire à la fois de sa résidence principale et d’un bien locatif doit payer les deux taxes foncières.

Quelles sont les différentes taxes foncières ?

La taxe foncière se subdivise en deux grandes catégories :

• D’un côté, la taxe foncière sur le bâti (TFPB)
• De l’autre, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

Comme nous allons le voir, les règles de calcul ne sont pas tout à fait les mêmes entre ces deux types de taxes foncières.

Quels sont les cas d’exonération possibles ?

Il existe de nombreux cas d’exonération de la taxe foncière, notamment pour les acquéreurs de logements neufs (dans certaines collectivités), les personnes de plus de 75 ans dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds, ainsi que pour les bénéficiaires de certaines allocations (Aspa, AAH…).

Quand est envoyé l’avis de taxe foncière ?

L’envoi de l’avis d’imposition à la taxe foncière est fixé à une fois par an, au cours du dernier trimestre de chaque année.

Taxe foncière : calcul

Pour le calcul de cet impôt local, l’administration fiscale se fonde sur la valeur locative du bien immobilier. Plus exactement, elle retient une somme équivalente à 50% du montant de la valeur locative, multipliée par le taux de la taxe foncière en vigueur. Cette valeur locative tient compte d’éléments liés au bien, tels que sa surface pondérée. Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ? Et quelles sont les autres composantes de la formule de calcul de la taxe foncière ?

Calcul de la taxe foncière : cas d’une propriété bâtie

Le mode de calcul

Pour une propriété bâtie, le montant de la taxe foncière s’obtient en effectuant le calcul suivant :

Taxe foncière sur le bâti = revenu cadastral x taux fixé par les collectivités territoriales.

Le revenu cadastral est égal à 50% à la valeur locative cadastrale.

La valeur locative cadastrale est elle-même calculée à partir de la formule suivante : surface pondérée x tarif au mètre carré du local de référence.

L’estimation de la surface pondérée

On obtient la surface pondérée en retenant la superficie réelle des locaux et en lui appliquant des correctifs comprenant les facteurs de confort de la pièce (eau, gaz, chauffage, électricité…). Voici la liste des différentes pièces, annexes et dépendances prises en compte pour estimer la surface pondérée d’un bien :

• L’ensemble des pièces à vivre du logement (salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bains, toilettes…)
• Les annexes de l’habitation comprenant les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements
• Les différentes dépendances, s’entendant comme les autres éléments incorporés à l’habitation (garages, caves, celliers, terrasses, greniers, chambres de bonne lorsque le logement se situe dans un immeuble d’habitation collective…).

Pour passer de la surface réelle au sol à la surface pondérée, on applique à chaque pièce du logement divers coefficients et correctifs.

En fonction de l’importance des différentes pièces de l’habitation, on applique, par exemple, un coefficient d’importance à la surface réelle de l’habitation. Ce coefficient est déterminé à partir d’un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement. Il est différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs.

L’administration fiscale applique également un correctif d’ensemble à la surface réelle. Par ailleurs, elle va tenir compte des éléments de confort qui caractérisent le bien. L’administration fiscale liste ainsi chaque élément de confort et le convertit en mètres carrés à ajouter à la surface réelle du bien afin de calculer sa valeur cadastrale locative. Elle applique, pour cela, le barème de l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts (CGI). « La surface pondérée totale de la partie principale est obtenue en ajoutant à sa surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d’équipement en état de fonctionnement », indique cet article.

Voici la liste des équivalences superficielles utilisées par l’administration fiscale afin de déterminer la surface pondérée totale :

• Eau courante : 4 m²
• Gaz (en cas d’installation fixe) : 2 m²
• Électricité (par installation quelle que soit l’utilisation du courant) : 2 m²
• Baignoire : 5 m²
• Receveur de douches ou bac à laver : 4 m²
• Lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m²
• Toilettes (par unité) : 3 m²
• Raccordement au réseau d’égout (par local) : 3 m²
• Vide-ordures (que celui-ci soit particulier au local ou commun à l’étage) : 3 m²
• Chauffage central (par pièce et annexe d’hygiène) : 2 m².

Les règles applicables en cas d’usage mixte

L’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts rappelle également les règles applicables en cas d’usage mixte de l’habitation : « Lorsqu’un local est affecté à la fois à l’habitation et à un usage professionnel, la partie du local affectée à l’habitation est évaluée en prenant en compte la surface représentative des éléments d’équipement proportionnellement à la surface totale des pièces et annexes utilisées pour cet usage sur la surface pondérée totale du local. »

Calcul de la taxe foncière : cas d’une propriété non bâtie

Pour une propriété non bâtie, le calcul est similaire à celui de la taxe foncière sur le bâti. Cependant, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 20% (et non 50% comme pour les propriétés bâties) sur la valeur locative cadastrale pour calculer le revenu cadastral.

Quelle est la définition de la valeur locative cadastrale ? Et comment évolue-t-elle ?

La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel du logement. La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant la surface pondérée d’un bien par le tarif au mètre carré du local de référence.

Comment est évaluée la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative est évaluée en fonction d’observations effectuées par l’administration fiscale à partir des conditions du marché locatif de 1970 pour les propriétés bâties (1975 pour les DOM) et 1961 pour les propriétés non bâties.

Comment la valeur locative cadastrale évolue-t-elle ?

Les actualisations périodiques

Depuis peu, ces valeurs sont actualisées chaque année par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. « Depuis la loi n°2017-1837 de finances du 30 décembre 2017, les valeurs locatives cadastrales servant de base d’imposition à la taxe foncière sont revalorisées au moyen d’un coefficient forfaitaire qui tient compte de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) publié par l’Insee au mois de novembre précédent la taxation » , précise ainsi le site des impôts . 

En 2024, compte tenu de la valeur de l’IPCH constatée en novembre 2023, le coefficient de revalorisation est fixé à 1,039. Cela représente une augmentation forfaitaire de 3,9% de la base de calcul des propriétés bâties et non bâties (hors locaux professionnels).

Les changements liés à l’habitation

Par ailleurs, les contribuables sont tenus de signaler à l’administration fiscale tout changement susceptible d’impacter le montant de la valeur locative. Il peut notamment s’agir de travaux d’agrandissement et/ou d’amélioration réalisés dans le logement (construction d’une piscine, aménagement d’une terrasse ayant pour effet d’augmenter la surface habitable…).

Calcul taxe foncière : quels changements en 2026 ?

Les valeurs locatives étant devenues globalement obsolètes, une vaste entreprise de révision des valeurs locatives a été lancée par le gouvernement.

D’importantes disparités entre zones géographiques

D’après une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP), parue en décembre 2020, les logements les plus anciens et les plus confortables pourraient compter parmi les plus fortement impactés par cette révision des valeurs locatives : « Les logements les plus anciens et les plus spacieux sont en moyenne sous-valorisés actuellement. Ce sont également les ménages occupants les plus aisés qui verraient leur valeur locative le plus augmenter du fait de la révision. » Par ailleurs, il existerait d’importantes variations entre les communes : « Les communes dont les logements sont les plus sous-valorisés actuellement sont des communes peu peuplées, situées en périphérie des EPCI. » Pour mémoire, les EPCI désignent les établissements publics de coopération intercommunale.

À noter que cette volonté d’actualisation concerne également les locaux professionnels. Depuis le 1 ^er janvier 2017, une révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP) s’applique aux locaux professionnels définis à l’article 1498 du code général des impôts et aux locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale.

Une réforme repoussée de 2026 à 2028

Un texte adopté par le Parlement en 2020 prévoit que les propriétaires bailleurs déclarent à l’administration en 2023 les loyers qu’ils pratiquent. Cela devait permettre la mise à jour de la taxe foncière en 2026. La révision générale des valeurs locatives interviendra finalement en 2028.

La réforme prévoit que les habitations devront être classées selon quatre sous-catégories :

• Les maisons individuelles
• Les appartements situés dans des immeubles collectifs
• Les dépendances isolées
• Les locaux d’habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles.

Les trois premières sous-catégories doivent être précisées par un décret en Conseil d’État.

Les recommandations de la Cour des comptes

Dans un rapport paru en février 2023, la haute juridiction financière déplore le report de la réforme : « Signe de la sensibilité politique et de la difficulté technique de ces chantiers, l’actualisation sexennale, qui devait intervenir au 1 ^er janvier 2023 pour rester au plus près des valeurs réelles, a cependant été reportée de deux ans par la loi de finances pour 2023 et la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, qui concerne 52,6 millions de locaux, a, elle aussi, été décalée de deux ans, de 2026 à 2028. » La Cour des comptes pointe également plusieurs imperfections de la taxe foncière telles que « des dispositifs d’exonération mal suivis, mal chiffrés et partiellement compensés » , « une gestion complexe dont le coût réel n’est pas en rapport avec les frais déterminés forfaitairement » ou encore « une nécessaire amélioration de la dématérialisation et des relations entre les services de la DGFiP et les collectivités locales » .

Elle suggère plusieurs pistes de réforme de la taxe foncière. La Cour des compte recommande notamment de « poursuivre la dématérialisation des déclarations foncières et la numérisation des outils à la disposition de la DGFiP pour actualiser plus rapidement les bases d’imposition » et d’ « accélérer la prise en compte des mutations afin de fiabiliser le fichier des assujettis aux taxes foncières » .

Taxe foncière : comment actualiser votre situation ?

Si vous constatez que la valeur locative cadastrale de votre logement ne correspond pas à la réalité, vous avez la possibilité de contester la valeur locative de votre logement en adressant une réclamation à l’administration fiscale par courrier, sur le site internet Impots.gouv.fr ou oralement en vous rendant directement au centre des impôts. Attention, cette contestation peut également se révéler à double tranchant si votre valeur locative est révisée à la hausse alors que vous espériez une révision à la baisse.

Qui paie la taxe foncière en cas de vente du bien immobilier ?

En règle générale, c’est le propriétaire du bien au 1 ^er janvier qui doit s’acquitter de la taxe foncière. Dans les faits, lors d’une transaction immobilière, le notaire calcule un prorata de taxe foncière. Par exemple, si la vente du bien immobilier a lieu le premier jour du dernier trimestre de l’année en cours, l’acquéreur rembourse un quart de la taxe foncière au vendeur.

Pour poursuivre ce sujet, découvrez l’ensemble de ce que comprend la fiscalité d’un investissement locatif .