Seuil IFI et investissements immobiliers : quels seuils, comment faire ?

Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour l’ensemble des contribuables, concernant la résidence principale uniquement. La taxe d’habitation perdure en revanche pour les résidences secondaires. 

Par ailleurs, les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers doivent toujours s’acquitter de la taxe foncière et, dans certains cas, de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

C’est quoi, le seuil IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière est un impôt qui vise à demander une contribution plus importante aux grands propriétaires immobiliers. Il peut s’agir de personnes qui sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers, ou d’un seul bien immobilier ayant une valeur importante.

Afin de déterminer quel est le bon niveau d’imposition, le législateur a fixé ce qu’on appelle un seuil IFI. Le seuil d’imposition à l’IFI est fixé à 1 300 000€. Autrement dit, cela signifie que l’imposition à l’IFI n’est déclenchée que si la valeur nette totale de votre patrimoine immobilier est égale ou supérieure à la somme d’1,3 million d’euros. Néanmoins, lorsque vous êtes imposable à l’IFI, le barème est appliqué à partir de 800 000€. 

Concrètement, cela signifie qu’un contribuable ne payera pas l’IFI si la valeur de son patrimoine immobilier est inférieure à 1 300 000€. Si la valeur de son patrimoine immobilier atteint ou dépasse le seuil IFI, il ne payera aucun impôt sur la tranche inférieure à 800 000€ et commencera à payer l’IFI sur la fraction de son patrimoine immobilier qui dépasse les 800 000€.

Quand un investisseur peut-il être soumis au seuil IFI ?

Un investisseur peut être soumis au seuil IFI dès lors que l’ensemble de son patrimoine immobilier net (c’est-à-dire après déduction des crédits immobiliers éventuels) dépasse 1 300 000€.

L’administration fiscale prend en compte l’ensemble des biens immobiliers détenus au sein du foyer fiscal.

L’assiette de l’IFI comprend :

• Les immeubles bâtis et leurs dépendances (caves, garages, parkings…)
• Les bâtiments classés monuments historiques
• Les biens immobiliers en cours de construction au 1^er janvier de l’année d’imposition
• Les biens immobiliers non bâtis
• Les biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers correspondant à des parts de sociétés immobilières
• Les droits immobiliers tels que l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation.

Quel est le mode de calcul du seul IFI ?

L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant un barème bien précis. Voici le barème IFI applicable en 2024 :

Pour rappel, le barème est appliqué à partir de 800 000€ seulement. Autrement dit, même si vous êtes imposable à l’IFI, vous ne payez aucun impôt sur cette première tranche de 800 000€.

De plus, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts. En 2024, la somme de l’IFI 2024 et de l’impôt sur les revenus de 2023 (y compris les prélèvements sociaux et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus) ne doit pas excéder 75% des revenus touchés au cours de l’année 2023.

Enfin, une décote s’applique si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 et 1 400 000€. Cette particularité de la méthode de calcul IFI est destinée à gommer les effets de seuil pour les contribuables dont le patrimoine immobilier aurait une valeur nette totale très proche du seuil IFI. Ainsi, la décote IFI se calcule en appliquant la formule suivante : 17 500€ - 1,25%. Par exemple, pour un patrimoine net taxable de 1 375 000€, la décote est de : 17 500 - 1,25% x 1 375 000 = 312€.

À noter que la valeur prise en compte est la valeur nette taxable du patrimoine immobilier au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Comment réduire l’IFI ? 

Si vous envisagez d’agrandir votre patrimoine immobilier, vous avez plutôt intérêt à acheter à crédit. Le montant emprunté viendra diminuer mécaniquement la valeur nette de votre patrimoine immobilier (estimation brute de la valeur de marché - montant total des crédits correspondants).

Un autre moyen d’optimiser son IFI est d’opter pour le démembrement de propriété. Certains propriétaires immobiliers qui n’ont pas besoin de revenus immédiats préfèrent ainsi acquérir la nue-propriété d’un bien, qui correspond à une partie seulement de la valeur de la pleine propriété.

Comment réaliser sa déclaration d’imposition lorsque l’on est soumis à l’IFI ?

Vous devez faire une déclaration personnelle pour l’IFI. Vous devez déposer une déclaration d’IFI et ses annexes. 

Deux formulaires sont nécessaires :

• Le formulaire n°2042-IFI
• Le formulaire n°2042-IFI-COV qui permet de vous identifier.

Vous êtes investisseur locatif et avez d’autres questions sur votre régime fiscal ? Pour aller plus loin, découvrez comment changer de statut entre LMP et LMNP.