Quelles astuces pour louer avec un PTZ ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un type de prêt aux conditions avantageuses. Conçu pour faciliter l’accession à la propriété, le PTZ peut aussi être utilisé dans l’objectif de mettre un logement en location. Il est toutefois nécessaire de respecter certaines règles. Quelles sont les conditions pour louer un appartement acquis via un PTZ ? Quelles astuces pour louer avec un PTZ ?

PTZ et location : quelles sont les règles applicables ?

Il est tout à fait possible de mettre en location un logement acquis avec un PTZ. Cependant, il convient de respecter certaines conditions qui dépendent de la date d’obtention du prêt.

Les règles applicables en matière de location PTZ diffèrent selon que le prêt a été accordé avant ou après 2016.

PTZ accordé avant 2016 : les astuces pour louer son logement

Si vous avez obtenu votre PTZ avant 2016, vous pouvez mettre en location le logement sans conditions particulières si votre prêt est intégralement remboursé.

Si la mise en location a lieu à l’issue des six années qui suivent la date de versement du prêt, vous devez impérativement obtenir l’accord de votre banque.

Si la mise en location a lieu au cours des six années qui suivent le versement du prêt, vous devez à la fois :

· Vous trouver dans une situation particulière (logement ayant vocation à devenir votre résidence principale au moment de la retraite, mobilité professionnelle…)

· Respecter des règles de mise en location spécifiques (durée totale de location ne pouvant excéder six ans, logement devant constituer la résidence principale du locataire, loyers inférieurs aux plafonds de loyer du logement social, ressources du locataires inférieures aux plafonds applicables en matière de logement social). On parle ici des loyers et plafonds du logement social de type PLS (prêt locatif social), disponibles sur le site du ministère chargé de l’Environnement.[1]

Mettre en location un bien ayant bénéficié du PTZ après 2016

Si vous avez obtenu votre PTZ après 2016, vous pouvez louer le logement au cours des six années qui suivent la date de versement du prêt à condition de vous trouver dans une situation particulière et de respecter des règles de mise en location spécifiques (voir ci-dessus).

Vous devez également informer votre banque ainsi que votre Caisse d’allocations familiales (Caf) si vous percevez l’Aide personnalisée au logement (APL) pour le logement concerné. Si vous relevez du régime agricole, l’organisme à prévenir est la Mutualité sociale agricole (MSA).

Location et PTZ : contrôles et sanctions

Les modalités d’octroi et le respect des règles inhérentes au PTZ sont contrôlés de manière très stricte par les services de l’État. Lorsqu’une banque accorde un prêt à 0%, elle bénéficie en effet d’une compensation qui prend la forme d’un crédit d’impôt. L’objectif des contrôles est ainsi de s’assurer de la bonne utilisation de l’argent public.

L’organisme compétent pour contrôle le bon usage du PTZ est la Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS). La SGFAS opère ce qu’on appelle un contrôle des dossiers a posteriori. Cela signifie qu’elle contrôle les dossiers des emprunteurs après l’octroi du PTZ et au cours de la vie du prêt. Les vérifications opérées portent sur trois points principaux :

· La qualité de l’emprunteur : est-il véritablement primo-accédant ? Ses revenus sont-ils conformes aux plafonds applicables ? Le logement est-il réellement occupé à titre de résidence principale ?

· Les caractéristiques du bien immobilier. En fonction de l’année d’obtention du PTZ, le logement peut, par exemple, être soumis à différentes exigences en matière de performance énergétique. La SGFGAS va alors s’assurer que ces exigences environnementales sont bien respectées.

· Les modifications intervenues en cours de prêt. En cas de mise en location du logement, les conditions ont-elles bien été respectées ? Le bien a-t-il été mis en vente par les acquéreurs ?

Les contrôles réalisés par la SGFGAS ne se substituent pas à ceux opérés :

· D’une part, par la banque au moment de l’octroi du prêt. L’établissement prêteur est responsable de l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur. C’est à lui qu’il revient de s’assurer que le bénéficiaire sera bien capable de rembourser le PTZ sur la durée convenue.

· D’autre part, par l’administration fiscale. Le fait que votre dossier ait été examiné par la SGFGAS ne vous exonère pas en cas de contrôle fiscal. Vous devez donc répondre aux sollicitations du fisc comme n’importe quel autre contribuable.

Si vous ne respectez pas ces règles, vous pouvez être amené à rembourser intégralement le montant du PTZ qui vous a été octroyé. En cas de fausses déclarations, vous vous exposez également à des sanctions pénales puisque vous risquez de tomber sous le coup de l’article 313-1 du Code pénal réprimant les escroqueries. Si la banque a connaissance de faits potentiellement répréhensibles, elle est aussi tenue de le signaler auprès de la SGFGAS. En l’absence de déclaration ou en cas de déclaration tardive, elle risque d’être sanctionnée.

Bien entendu, le mieux est de bien s’informer en amont en vue d’éviter les faux pas. Vous pouvez notamment vous référer aux articles D31-10-6 et D31-10-7 du Code de la construction et de l'habitation. Vous pouvez également contacter votre Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).

Vous avez un projet d’achat immobilier et envisagez d’avoir recours au PTZ ? N’hésitez pas à utiliser notre simulateur prêt à taux zéro.

[1] https://www.bulletin-officiel.developpement-durable.gouv.fr/notice?id=Bulletinofficiel-0031728&reqId=ded56966-64d1-4429-a65a-1b4b6cfd211b&pos=2