Quel apport pour un investissement immobilier ?

La plupart des banques consentent à prêter de l’argent sans apport personnel dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, à condition de présenter un projet d’acquisition viable (rentable sur le long terme).

 

Combien d’apport pour un investissement immobilier ?

Comme pour un achat immobilier « classique » (dans le but d’acquérir une résidence principale), il est souvent indispensable d’en passer par un emprunt bancaire pour financer un investissement immobilier. La question de l’apport personnel se pose donc forcément. Combien d’apport vous faut-il pour obtenir un emprunt et ainsi réaliser votre projet d’investissement locatif ? La réponse est simple : vous n’avez pas besoin d’un apport. Du moins, dès lors que vous réunissez ces deux conditions :

• Un profil d’emprunteur sérieux ;
• Un projet d’investissement immobilier pertinent et au risque mesuré.

La fiscalité d’un investissement locatif étant attractive, vous pouvez compenser les dépenses consenties au titre des mensualités d’emprunt par les loyers perçus et les déductions fiscales (intérêts d’emprunt déductibles, abattements et/ou réduction d’impôt Pinel).

 

Investissement locatif sans apport : est-ce possible ?

Il est possible d’effectuer un investissement locatif sans apport :

• En soignant la présentation de votre dossier. Le contenu de votre dossier doit inciter l’établissement prêteur à vous consentir un prêt sans apport. Pour cela, joignez l’ensemble des éléments attestant du montant de votre patrimoine ou de vos revenus. Avis d’impôt, relevés bancaires, bulletins de paie, état des lieux précis de vos avoirs : ne négligez aucun justificatif pour être en mesure de proposer un dossier béton.
• En insistant sur votre historique bancaire. Vous ou vos parents êtes clients de longue date de la banque à laquelle vous vous adressez ? Vous avez déjà remboursé un prêt immobilier par le passé sans le moindre défaut auprès du même établissement ? Ces éléments sont de nature à rassurer l’établissement prêteur, même s’ils ne sont pas obligatoirement décisifs.
• En acceptant des contreparties, comme l’ouverture de certains produits d’épargne ou la domiciliation de vos revenus au sein de la banque qui accepte de financer votre investissement locatif sans apport.
• En apportant à la banque toutes les informations relatives à votre investissement locatif. Concurrence immobilière, demande pour le type de bien que vous convoitez, niveau et perspectives des prix immobiliers : montrez que vous avez étudié le marché locatif et que vous avez préparé assidument votre projet d’investissement immobilier.

 

Des conditions d’emprunt et une fiscalité attractives

La question de la légitimité de l’utilisation d’une épargne personnelle dans le cadre d’un investissement immobilier se pose d’autant plus en cette période de taux d’intérêt bas. En effet, plus les conditions d’emprunt sont attractives, moins il est utile de puiser dans son épargne pour financer l’acquisition d’un bien locatif, l’effort d’épargne consacré à ce placement étant limité.

De plus, il faut noter que les intérêts d’emprunt d’un investissement locatif sont entièrement déductibles des loyers perçus, tout comme les charges diverses – à condition de choisir le régime réel d’imposition. Pour 12 000 euros de revenus locatifs annuels, avec 8 000 euros d’intérêts et 2 000 euros de charges, la base imposable n’est plus que de 2 000 euros. Sachant que les intérêts d’emprunt baissent avec le temps.

À cela, il faut ajouter l’éventuelle réduction d’impôt si vous achetez sous le régime Pinel (acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à être mis en location pour une durée allant de 6 à 12 ans). La réduction consentie peut atteindre 14 % du prix d’achat en 2024, dans la limite d’un plafond de 300 000 euros au global et de 5 500 euros du mètre carré, soit un maximum de 42 000 euros d’économies.

 

Un apport personnel conservé au titre de l’épargne

Dans ces conditions, la question de savoir combien d’apport injecter dans votre projet d’investissement immobilier locatif se pose moins. Si vous disposez d’un apport personnel, il est plus intéressant de le conserver sur un placement d’épargne comme une assurance-vie, dès lors que le taux de rendement de ce placement est plus élevé que le taux d’emprunt du crédit immobilier.

 

Le cas particulier du prêt in fine : combien d’apport ?

Finalement, le recours à l’apport personnel dans le cadre d’un investissement n’est indispensable que dans un cas de figure : pour obtenir un crédit in fine, dont les mensualités sont composées uniquement des intérêts et des frais d’assurance, tandis que le capital est remboursé à échéance du prêt en une seule fois. Dans ce cas précis, la banque peut demander un apport personnel placé sur un support financier (au sein du même établissement bancaire) qui équivaut à au moins 30 % de la somme empruntée, somme qui sera ensuite complétée par des versements volontaires afin de reconstituer le capital dû au terme du financement.