Un propriétaire peut-il demander plus que la caution ?

La caution du locataire (ou colocataire) est, bien souvent, un élément clé du dossier de location. De quoi s’agit-il ? Comment son montant est-il calculé ? Et quelles sont les règles qui encadrent ce dispositif ?

Qu’est-ce que la caution et à quoi sert-elle ?

La caution permet au propriétaire d’avoir la garantie que les dettes locatives seront payées, même si le locataire n’avait plus les moyens de payer son loyer chaque mois.

Selon les cas, on parle de :

· Caution simple. Dans le cadre de la caution simple, le propriétaire doit d’abord exiger du locataire qu’il paie ses dettes locatives, avant de pouvoir se retourner contre la personne ou l’organisme qui s’est porté caution.

· Caution solidaire. Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut s’adresser directement à la personne qui s'est portée caution pour obtenir un règlement, et ce dès le premier loyer impayé.

La caution n’est pas systématique dans un contrat de location ; sa présence dépend avant tout du niveau de ressources du locataire. De plus, « le propriétaire qui a déjà une assurance privée contre les risques locatifs peut demander une caution seulement si son locataire est étudiant ou apprenti » selon le site officiel Service Public.[1]

Que peut demander un propriétaire en plus de la caution ?

En plus de la caution vient généralement le dépôt de garantie dans un contrat de location. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser :

· 1 mois de loyer (hors charges) pour un logement vide

· Un montant qui varie selon la date de signature du bail et le mode de versement du loyer pour un logement loué meublé.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie dans une location meublée ?

Dans une location meublée, le montant à ne pas dépasser pour le dépôt de garantie dépend de la date de signature du bail :

· Si le contrat de bail a été signé après le 27 mars 2014, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyers (hors charges) si le loyer est à payer chaque mois. Le montant du dépôt de garantie ne peut être révisé ni en cours, ni au moment du renouvellement du bail. Dans l’hypothèse où le loyer est payable d’avance pour une durée supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire.

· Si le contrat de location est antérieur au 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est libre. Le contrat de bail peut ainsi prévoir un dépôt de garantie égal à 1 ou 2 mois de loyers, voire davantage.

Quand le propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie ?

En cas d’impayés de loyers et de charges, le dépôt de garantie d’un appartement peut servir à rembourser le propriétaire à hauteur du montant des dettes.

Le propriétaire peut également utiliser le dépôt de garantie pour financer des travaux de réparations locatives dans deux cas bien précis :

· Si le locataire a effectué dans le logement des transformations non autorisées

· Si le locataire n’a pas rempli son obligation d’entretien courant du logement. Les retenues opérées sur le dépôt de garantie doivent correspondre à un réel défaut d’entretien. Les défauts constatés ne peuvent en aucun cas relever d’une utilisation normale du logement (peintures qui se ternissent, marques d’usure sur le parquet…). De plus, chaque somme retenue par le propriétaire sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée au moyen d’un devis chiffré. Si les justificatifs ne sont pas communiqués au locataire, celui-ci peut mettre le propriétaire en demeure de lui transmettre les pièces justificatives sans délais.

Que se passe-t-il si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie ?

Si le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie, le locataire peut le mettre en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de non-restitution du dépôt de garantie par le propriétaire, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une pénalité : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »[2]

Vous souhaitez en apprendre davantage sur ce sujet ? Découvrez notre article consacré aux droits et devoirs du locataire.

[1] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267

[2] https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/