Plus-value immobilière en cas de succession

En cas de succession, une fiscalité particulière s’applique sur la plus-value immobilière. Comment est-elle calculée ? Quels sont les abattements possibles ? Et quels sont les risques en cas de sous-évaluation du bien dans la déclaration de succession ?

 

Quelles démarches auprès du notaire en cas de succession ?

 

Lorsqu’un bien immobilier est intégré à une succession, deux types d’actes peuvent être édités :

• D’une part, l’attestation immobilière (ou attestation de propriété) ;
   
• D’autre part, le partage, qui intervient si les héritiers décident de sortir de l’indivision des biens recueillis en commun.

 

L’attestation de propriété est établie par le notaire dès lors qu’un bien immobilier fait partie de la succession. C’est au travers de cet acte authentique que la propriété du bien est transférée aux héritiers.

 

Les émoluments (c'est-à-dire les honoraires) perçus par le notaire à cette occasion sont calculés en fonction d’un barème bien précis :

 

Tranche de prix	Pourcentage
Jusqu’à 6 500 €	1,935% HT de la valeur du bien
De 6 501 à 17 000 €	1,06%
De 17 001 à 30 000 €	0,73%
Au-dessus de 30 000 €	0,53%

 

La TVA au taux de 20% s’applique sur ces émoluments.

 

S’ajoutent aux émoluments un ensemble de frais tels que l’état hypothécaire, la taxe de publicité foncière fixe de 125 € et la contribution de sécurité immobilière de 0,10% avec un minimum de 15 € sur la valeur de chaque bien immobilier.

 

En ce qui concerne le partage, il est réalisé lorsque plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier en commun. Ce bien est alors soumis au régime de l’indivision. Les héritiers peuvent choisir de sortir de l’indivision et d’effectuer ce qu’on appelle un partage. Cela signifie que chaque héritier reçoit individuellement une fraction de biens indivis d’une valeur égale à ses droits. Il est obligatoire de faire appel à un notaire en cas de partage d’un bien immobilier.

 

L’acte de partage entraîne le paiement d’émoluments, déterminés selon le tableau suivant :

 

Tranche de prix	Pourcentage
Jusqu’à 6 500 €	4,837% de l’actif brut
De 6 501 à 17 000 €	1,995% de l’actif brut
De 17 001 à 60 000 €	1,330% de l’actif brut
Au-dessus de 60 000 €	0,998% de l’actif brut

 

Là encore, on applique la TVA au taux normal de 20%.

 

Il convient également de prendre en compte, dans le calcul des droits :

• Une taxe de 1,10% pour les frais d’enregistrement et de publicité foncière calculée sur la valeur des biens à partager, diminuée des dettes et charges éventuelles ;
   
• Une contribution de sécurité immobilière de 0,10% pour la publication de l’acte au bureau des hypothèques.

 

Quels sont les liens entre plus-value immobilière et succession ?

Après un décès entraînant un héritage, vous devez fournir à l’administration fiscale une déclaration de succession.

La déclaration de succession doit faire apparaître deux éléments indispensables que sont :

• La liste des immeubles intégrés à la succession ;
   
• La valeur vénale de ces immeubles (c’est-à-dire le prix que vous pourriez en tirer sur le marché).
   

Lors de la revente du bien, c’est-à-dire son prix estimé au moment de la transmission qui sera pris en compte comme prix d’acquisition. La plus-value immobilière après succession correspond donc à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur vénale.

Si ces deux démarches ont lieu chez le notaire, il ne faut pas confondre la succession, qui correspond à la transmission d’un patrimoine après le décès de son détenteur, avec la donation. La donation est en effet une étape qui fait intervenir le donateur de son vivant. Le document signé chez le notaire n’est pas une déclaration de succession mais un acte de donation.

 

Comment estimer un bien immobilier dans le cadre d’une succession ?

 

Pour estimer un logement dans le cadre d’une succession, il est nécessaire de réaliser une analyse fine des prix sur le marché immobilier. La valeur vénale s’entend comme le prix du marché au jour du décès.

 

Droits de succession et immobilier : quels sont les abattements possibles ?

 

Un abattement de 20% peut être appliqué à la résidence principale si le conjoint survivant, le concubin pacsé ou des enfants mineurs occupent toujours le logement au jour du décès. Attention, cet abattement n’est pas applicable si le bien a été transmis par donation et s’il était occupé par le donateur.

 

Par ailleurs, lorsque l’héritier est un parent ou un enfant, un abattement spécifique de 100 000 € est appliqué (par parent et par enfant). Cet abattement est abaissé à 15 932 € lorsqu’il s’agit d’un frère ou d’une sœur ; 7 967 € lorsqu’il s’agit d’un neveu ou d’une nièce ; 1 594 € lorsqu’il s’agit d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou d’une personne n’appartenant pas à la famille.

 

Quels sont les risques d’une sous-évaluation ?

 

Il peut être tentant de minorer la valeur vénale d’un bien dans la déclaration de succession, afin de réduire le montant total des droits de succession. Toutefois, il s’agit d’un exercice risqué et fortement déconseillé.

 

En effet, si vous vendez le même bien à un prix sensiblement supérieur quelque temps plus tard, vous vous exposez à deux risques principaux :

 

• D’une part, la rectification du montant total des droits de succession ;
   
• D’autre part, l’imposition des gains au taux global de 36,2%, comme n’importe quelle autre plus-value immobilière. Ce taux se décompose entre un taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

 

Le risque est particulièrement élevé en cas de revente rapide. Plus le laps de temps entre la succession et la revente du bien est court, plus il est difficile de justifier vis-à-vis de l’administration fiscale l’augmentation soudaine de la valeur du bien.

 

En cas de revente du bien à un prix supérieur à celui de l’évaluation au moment de la succession, les héritiers doivent ainsi réaliser une déclaration de succession rectificative. Cette déclaration rectificative doit être effectuée avant la signature de la promesse de vente.

 

En cas de doute ou de question, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire qui saura vous indiquer la marche à suivre en fonction de votre situation.

 

Que se passe-t-il en cas de surévaluation du bien ?

 

Si vous vendez un bien à un prix inférieur à la valeur indiquée dans votre déclaration de succession, vous pouvez demander à l’administration fiscale la restitution du trop-perçu au niveau des droits de succession.

 

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