Qu'est-ce qu'un mandat exclusif de vente ?

Lorsque vous confiez à une agence immobilière la commercialisation de votre bien immobilier ancien, vous signez avec elle un mandat de vente. Ce mandat peut prendre deux formes différentes : le mandat simple ou le mandat exclusif. Quelles sont les caractéristiques du mandat exclusif de vente ? Et quels sont ses avantages ?

Mandat exclusif de vente : définition

 

Dans le cadre du mandat exclusif, l’agence désignée par le propriétaire est le seul et unique interlocuteur dans le cadre de la commercialisation. Autrement dit, le propriétaire n’a pas la possibilité de vendre directement ou de faire appel à une autre agence.

Le contenu du mandat exclusif de vente est encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Le mandat exclusif doit ainsi faire apparaître :

· L’identité détaillée du propriétaire

· Les coordonnées complètes de l’agent immobilier

· La description exhaustive du bien objet de la vente

· La durée du mandat (en général égale à trois mois)

· Les modalités de réception de l’acompte

· Les conditions de résiliation du mandat.

Lorsque vous signez un mandat exclusif avec une agence immobilière, vous vous engagez à traiter avec tout acquéreur présenté par l’agent immobilier. Vous ne pouvez pas revenir sur cet engagement dès lors que l’acquéreur remplit toutes les conditions prévues par le mandat.

Bon à savoir, il existe une déclinaison de ce contrat appelée le mandat semi-exclusif. Avec cette formule, vous confiez l'exclusivité à une agence tout en vous réservant la possibilité de proposer vous-même un acheteur potentiel. Si cette hypothèse se réalise, l’agence immobilière peut percevoir une commission mais celle-ci sera d’un montant inférieur à ce qu’elle aurait touché si elle avait déniché elle-même un acquéreur. Pour qu’elles se réalisent, le mandat semi-exclusif doit toutefois prévoir précisément ces conditions.

Quelle est la différence entre un mandat simple et un mandat exclusif ?

 

Contrairement au mandat exclusif, le mandat simple offre une totale liberté au propriétaire qui est ainsi en capacité de vendre son bien seul ou bien de commercialiser le bien dans d’autres agences. Toutefois, le mandat simple possède des inconvénients que le mandat exclusif n’a pas. Ainsi, l’agent immobilier risque de se sentir moins motivé et impliqué s’il sait qu’il n’est pas le seul interlocuteur de la vente. De plus, le fait d’afficher votre bien dans plusieurs agences peut être interprété par les acheteurs potentiels comme une difficulté à vendre.

Inversement, le mandat exclusif apparaît comme un contrat incitatif. Combinant exclusivité pour l’agence et commissionnement au pourcentage, le mandat exclusif permet de booster le niveau d’implication de la part de l’agence. Le fait que l’exclusivité ait une date de fin fait figure de motivation supplémentaire. C’est l’opportunité, pour le vendeur, de réduire le délai de transaction. Or, d’après une étude Harris Interactive de 2021, la capacité à accélérer la vente est la principale compétence des agents immobiliers aux yeux des Français : « Obtenir le meilleur prix de vente apparaît comme l’exigence première des vendeurs vis-à-vis d’une agence immobilière. C’est l’attente la plus souvent exprimée de manière spontanée par le grand public et elle n’est pas entièrement remplie. En effet, moins de 6 Français sur 10 (59%) attribuent aux agences la faculté de permettre aux vendeurs de vendre leur bien au meilleur prix, tandis que les Français sont davantage convaincus par d’autres aspects des agences immobilières – par exemple, par leur capacité à permettre un gain de temps aux vendeurs (77%). »[1]

Rappelons que le délai moyen de transaction, en France, est de 64 jours d’après le site Se Loger.[2] D’après la plateforme, la signature d’un mandat exclusif peut contribuer à accélérer la vente d’un bien immobilier : « des éléments tels que le rapport entre l’offre et la demande, l’intervention d’un professionnel (souscrire un mandat exclusif accélèrera la transaction), la localisation du bien, son prix de vente affiché (est-il en adéquation avec le marché immobilier local ?) ou encore ses caractéristiques sont susceptibles de peser dans la balance, faisant évoluer ce délai à la hausse ou, au contraire, à la baisse. »

Quels sont les frais associés à un mandat exclusif de vente ?

 

En moyenne, la commission de l’agent immobilier s’élève à 5% du prix de vente de votre bien. Cependant, il n’existe pas de règle fixe et unique concernant les frais d’agence applicables à un mandat de vente. D’après une étude publiée par la plateforme Homepilot en 2018, « les honoraires de vente d’un appartement valorisé à 450 000€ s’élèvent en France en moyenne à 24 320€, soit 5,4% du prix de vente. »[3] Mais la même étude montre « des écarts de 3 à 11% du prix de vente selon l’agence ». On notera également que ces moyennes ne permettent pas de distinguer les différents types de mandats.

Ces frais, qui ne sont dus qu’après la signature de l’acte authentique chez le notaire, peuvent être à la charge du vendeur comme à celle de l’acheteur. Il est souvent possible de négocier la commission de l’agence soit au moment de conclure le mandat exclusif, soit au moment de négocier le prix avec l’acquéreur potentiel. L’agent immobilier peut parfois accepter de rogner sur ses honoraires afin de faire passer une négociation sur le prix de vente. Lorsque plusieurs agences participent à la vente – cela peut notamment être le cas lorsque l’agence qui a signé le mandat partage l’annonce immobilière avec l’ensemble de son réseau –, la commission peut être partagée entre deux ou plusieurs intermédiaires.

Peut-on vendre son logement sans mandat de vente ?

Oui, vous pouvez tout à fait vendre votre bien immobilier en direct, c’est-à-dire sans signer ni mandat exclusif, ni mandat simple. Néanmoins, il faut savoir que, dans ce cas, vous n’aurez pas accès aux grandes plateformes de diffusion des annonces immobilières sur le web. De plus, vous devrez dégager suffisamment de temps pour les visites et réponses aux questions des acheteurs. Dernier point, vous ne bénéficierez ni des conseils d’un professionnel de la vente immobilière, ni des services que proposent souvent les professionnels de l’immobilier (visite immersive en 3D, shooting réalisé par un photographe professionnel, prestation de home staging…).

Avant de conclure, il est important de préciser que, dans le cadre d’un mandat exclusif, l’agent immobilier a un certain nombre de devoirs. Le client doit ainsi être en mesure :

· D’obtenir un rapport d’estimation complet et argumenté. L’agent immobilier doit notamment fournir une fourchette de prix basée sur les moyennes de prix des dernières transactions et les biens comparables sur le marché. Il doit également prendre en compte les prestations de l’appartement ou de la maison : présence de mobilier sur-mesure, piscine, baies vitrées neuves…

· De bénéficier d’un suivi régulier de la part de l’agent immobilier. Le client doit pouvoir contrôler les efforts de l’agent et comprendre ses plans d’action. Une discussion doit être possible à tout moment afin d’adapter la stratégie de vente : ajustement du prix de vente, décision de laisser une partie du mobilier ou de l’électroménager…

À la fin d'un mandat exclusif, vendeurs et acheteurs ne sont plus engagés par celui-ci. Vous hésitez entre mandat simple et mandat exclusif pour vendre votre maison ? Vous pouvez éventuellement signer un mandat exclusif pour trois mois puis signer un mandat simple après l’expiration du premier mandat, si vous n’êtes pas satisfait des résultats obtenus.

[1] https://harris-interactive.fr/opinion_polls/les-franc%CC%A7ais-et-limmobilier/

[2] https://edito.seloger.com/actualites/france/combien-de-temps-faut-vendre-logement-article-41438.html

[3] https://blog.homepilot.fr/barometre-frais-agences-immobilieres-2018/