Loyers impayés : quels recours pour les propriétaires ?

Les loyers impayés diminuent les revenus locatifs et peuvent avoir un impact plus ou moins important sur la rentabilité d’un investissement. Dès lors, il est très important, pour un propriétaire, d’anticiper ce type de situation. Qu’entend-on par impayés de loyers ? Comment se protéger contre ce type de risque lorsqu’on est propriétaire bailleur ?

Loyers impayés : définition

L’Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) définit l’impayé de la façon suivante : « L'impayé survient dès que le locataire ne paie pas le loyer selon les conditions définies dans le bail. »[1]

La première des règles à observer lorsqu’on met son logement en location est donc de préciser les modalités de paiement du loyer dans le contrat de bail. Le contrat de location doit ainsi faire apparaître clairement :

· Le montant du loyer et des provisions pour charges

· Le mode de paiement du loyer et des charges (en espèces, par chèque, par virement automatique…). Si vous optez pour un paiement du loyer par virement, n’oubliez pas de communiquer vos coordonnées bancaires à votre locataire en lui remettant un relevé d’identité bancaire (RIB). Ce mode de paiement est à privilégier car il facilite la traçabilité et la rapidité des opérations. De plus, un paiement en espèces ou par chèque peut nécessiter un passage par votre agence bancaire, ce qui, en plus d’être contraignant, risque de décaler l’encaissement du loyer de quelques jours chaque mois. Cependant, il est important de rappeler que le propriétaire peut seulement suggérer un moyen de paiement et en aucun cas l’imposer par une clause dans le contrat.

· La date de paiement du loyer et des charges (par exemple, le 1^er ou le 5 du mois)

· Les modalités de paiement. Vous avez ainsi le choix entre le paiement à échoir (le loyer est payé d’avance, au début du mois ou du trimestre) ou le paiement à terme échu (le loyer est réglé à la fin de la période due, en fin de mois ou de trimestre). Dans l’immense majorité des cas, le paiement du loyer est effectué d’avance, mensuellement et en début de période.

Comment se prémunir contre les loyers impayés ?

Pour éviter les impayés, les propriétaires peuvent prendre plusieurs mesures préventives. Ils ont notamment la possibilité de demander, lors du dépôt du dossier de location, des informations et documents sur les ressources du locataire. Cette précaution permet de vérifier que le locataire a bien les moyens de payer le loyer de l’appartement ou de la maison qu’il souhaite louer.

Il est également possible de mettre en place une garantie (assurance loyers impayés ou cautionnement comme la caution bancaire).

Enfin, les propriétaires peuvent solliciter auprès de la Caisse d’allocations familiales (CAF) le versement direct de l’Aide personnalisée au logement (APL).

Quel recours pour les propriétaires ?

Si, malgré ces précautions, des impayés de loyers surviennent, les propriétaires ont plusieurs leviers à leur disposition (par ordre de priorité) :

· Un rappel au locataire. Si le locataire est tenu de payer spontanément son loyer selon les conditions fixées dans le bail d’habitation, l’impayé n’en est pas nécessairement un. Il peut s’agir d’un simple oubli.

· L’envoi d’une mise en demeure. Cet envoi doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, si l’impayé persiste 15 jours après la date de versement théorique du loyer.

· Un accord amiable (oral ou écrit) à travers, par exemple la mise en place d’un plan d’apurement.

· La mise en œuvre de la caution du locataire (personne ou organisme).

· La demande de versement direct de l’APL. Il existe une procédure spécifique en cas d’impayé.

Si vous avez des questions sur l’attitude à adopter ou souhaitez accompagner votre locataire dans ses démarches en cas de difficultés financières, sachez qu’il est possible de formuler une demande d’information ou d’aide aux organismes spécialisés (CCAPEX, Commission départementale de surendettement…) ou au numéro « SOS loyers impayés » au 0805 16 00 75 mis en place par l’Anil.

Comment obliger un locataire à payer son loyer ?

Si aucune des solutions précédemment exposées n’a fonctionné, deux autres options sont envisageables pour obtenir le versement du loyer. Le simple fait d’évoquer ces solutions peut avoir un effet dissuasif auprès du locataire :

· La résiliation du bail (en cas de présence d’une clause résolutoire dans le bail).

· L’expulsion du locataire.

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[1] https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/impayes-de-loyer/