Loyer charges comprises : définition et fonctionnement

Le montant des charges fait partie des informations qui doivent figurer dans le contrat de location. Les charges sont-elles comprises dans le loyer ? Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?

Est-ce que les charges sont comprises dans un loyer ?

Le loyer est composé de deux parties distinctes :

• Le loyer mensuel correspondant à la location de l’appartement.
   
• Les charges locatives calculées sur la base d’une année.

Lorsque l’expression « loyer charges comprises » figure dans l’annonce, le loyer comprend donc bien les charges. Attention, le montant des charges n’est pas définitif. Il s’agit d’une provision pour charges, qui peut être révisée à la hausse comme à la baisse en fin d’année.

Quelles sont les charges qui peuvent être facturées en plus du loyer ?

Le propriétaire bailleur peut demander au locataire le remboursement de certaines charges. On parle alors de charges locatives récupérables.

Les charges récupérables sur le locataire sont réparties en trois catégories :

• Les dépenses des services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Cela comprend les dépenses d’électricité, l’eau et le chauffage, ainsi que le combustible ou la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature.
   
• Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble. Parmi ces charges, on peut citer les visites périodiques de contrôle de l’ascenseur, l’entretien courant (réglage, nettoyage, graissage des installations techniques), les petites réparations ne nécessitant pas l’achat de fournitures, l’entretien des parties communes et espaces extérieurs, le salaire du personnel d’entretien, l’électricité et l’entretien de la minuterie, les produits d’entretien ou encore les opérations de coupe, désherbage et arrosage.
   
• Les taxes locatives. Certains impôts et taxes peuvent également être mis à la charge du locataire : c’est ainsi le cas de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et de la redevance d’assainissement.

En revanche, certaines dépenses d’un montant important, bénéficiant directement au propriétaire et/ou concourant à la valorisation du bien immobilier, doivent impérativement être payées par le propriétaire. C’est notamment le cas des frais d’assurance de l’immeuble, du ravalement de façade, des grosses réparations dans l’immeuble, des honoraires du syndic de copropriété, des frais de dératisation, du remplacement des tapis dans le hall et les escaliers, des frais de gardiennage et de sécurité ainsi que de la taxe foncière.

Est-ce que l’eau est comprise dans les charges ?

Il est possible pour le propriétaire de facturer dans les charges :

• L’eau froide et chaude des locataires
   
• L’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes
   
• L’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
   
• Les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau.

Est-ce que l’électricité est comprise dans les charges ?

En matière d’énergie, le propriétaire peut récupérer sur le locataire :

• La fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
   
• Les frais d’entretien courant et de menues réparations des équipements de production d’eau chaude ou de chauffage
   
• Les frais de location d’entretien et l’exploitation des compteurs généraux et individuels
   
• L’électricité des parties communes.

Quand faire une régularisation des charges ?

Le règlement des charges par le locataire peut se faire de deux manières différentes :

• Soit en fonction d’un montant prévisionnel, prélevé chaque mois en même temps que le loyer. C’est le cas le plus fréquemment rencontré en location vide. Dans ce cas, la régularisation des charges en fin d’année fait partie des formalités incontournables pour le propriétaire bailleur. Le propriétaire doit conserver tous ses justificatifs et faire le total de ses dépenses. En cas de trop-perçu, le propriétaire doit effectuer un remboursement à son locataire. A contrario, si le locataire a payé des provisions pour charges inférieures au montant réel des charges, le propriétaire peut exiger un complément de charges. Cela peut notamment se passer en cas d’augmentation importante des coûts de l’énergie au cours de l’année, lorsque le chauffage est compris dans les charges. Si le propriétaire n’effectue pas la régularisation des charges dans les temps (c’est-à-dire dans l’année qui suit leur exigibilité), le locataire peut demander un paiement échelonné sur douze mois.
   
• Soit en fonction du montant réel. Dans ce cas, il n’y a pas d’ajustement en fin d’année. Cependant, ce système peut se révéler assez contraignant et difficile à mettre en place dans la mesure où il faut communiquer au locataire le montant des charges à verser chaque mois ou chaque trimestre. Or, le loyer est le plus souvent versé par virement automatique.

La location meublée est un cas particulier. Il est en effet possible de facturer un forfait, inscrit dans le bail. Le montant de ce forfait peut être actualisé chaque année, mais ne donne pas lieu à la régularisation. Plus simple à mettre en place, cette solution peut néanmoins être à l’avantage ou au désavantage du locataire ou du propriétaire en cas de mauvaise estimation des charges.

Enfin, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, précise les règles applicables en matière de colocation : « Les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat : 1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ; 2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. »

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