Comment louer sa maison principale ?

Vous êtes propriétaire d’une maison individuelle et souhaitez en tirer des revenus ? C’est tout à fait possible, à condition de respecter certains principes. Quelles sont les règles applicables en la matière ? Et quelles sont les formalités déclaratives ?

Est-il possible de louer sa résidence principale ?

 

Vous avez la possibilité de louer votre maison principale :

· Pendant les vacances, dans le cadre d’une location immobilière saisonnière. Cette dernière s’entend, selon la définition donnée par le ministère chargé de l’Économie, comme « la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».[1]

· Toute l’année, même pendant que vous occupez votre résidence principale. Dans ce cas, vous louez une partie de votre logement seulement.

Vous louez votre maison principale à titre de location saisonnière

 

Vous avez la possibilité de mettre en location votre résidence principale pour des durées courtes (week-end, vacances scolaires…). Vous vous situez alors dans le cadre de la location saisonnière. Vos clients sont le plus souvent des touristes de passage.

Si vous souhaitez faire de votre maison principale un meublé de tourisme, plusieurs démarches préalables sont nécessaires :

· La demande du numéro de déclaration en mairie

Vous devez notamment obtenir un numéro de déclaration auprès de votre mairie si la commune dans laquelle vous habitez l’exige. Dans la plupart des cas, vous n’aurez pas à effectuer cette démarche administrative.

Cependant, certaines communes très touristiques ou situées dans des zones tendues – et de ce fait amenées à réguler la location saisonnière – ont mis en place cette procédure. Il s’agit de Paris, d’Annecy, d’Aix-en-Provence, de Biarritz, de Bordeaux, de Cannes, de Lyon, de Nice, de Strasbourg, de Toulouse et de Tours. Si vous habitez une de ces villes, vous devez donc faire une déclaration en mairie. Vous recevez ensuite un accusé de réception contenant le fameux numéro de déclaration. Ce numéro doit impérativement figurer dans votre petite annonce de location.

De plus, la durée totale de location de votre meublé de tourisme ne doit pas excéder 120 jours par année civile (c’est-à-dire du 1^er janvier au 31 décembre). Il existe quelques exceptions, pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.

Bon à savoir, vous pouvez être amené à collecter de la taxe de séjour selon votre commune d’implantation. La taxe de séjour vous est versée par le vacancier et vous devez ensuite la reverser à la municipalité. Toutefois, cette formalité est réalisée directement par la plateforme internet si vous choisissez de louer par son intermédiaire.

· L’information de la plateforme internet

Si vous passez par une plateforme en ligne pour louer votre maison principale, vous devez lui adresser, avant la mise en location, une attestation sur l'honneur. Cette attestation doit faire figurer un certain nombre d’informations essentielles.

Vous devez ainsi :

· Attester que vous êtes à jour de vos obligations (déclaration, autorisation du propriétaire si vous sous-louez votre maison principale…)

· Confirmer que le logement concerné est bien votre résidence principale

· Fournir votre numéro de déclaration (le cas échéant).

L’ensemble de ces informations doit être adressé à la plateforme avant la publication de l’annonce. À partir de la date de publication, un décompte est lancé et la plateforme doit désactiver votre annonce au bout de 120 jours de location par son entremise.

· L’information de la mairie sur la durée de location

Si vous louez votre maison principale via une plateforme internet, cette dernière se charge de communiquer à la mairie la durée totale de location de votre logement. Cette opération se fait uniquement à la demande de la mairie.

En revanche, si vous louez en direct, c’est à vous que la mairie va s’adresser pour vérifier que la durée totale de location ne dépasse par la limite de 120 jours entre le 1^er janvier et le 31 décembre de la même année. La mairie peut exiger cette information jusqu’au 31 décembre de l'année suivante et vous disposez d’un délai d’un mois pour lui répondre. Dans votre réponse, pensez à rappeler l’adresse du logement ainsi que le numéro de déclaration qui vous a été communiqué par la mairie afin d’éviter toute confusion.

· Les vérifications auprès de l’assurance, du propriétaire et de la copropriété

Parallèlement aux obligations qui concernent la mairie, vous devez préalablement vous assurer que vous avez l’autorisation de louer votre logement en tant que meublé de tourisme. Vous pouvez notamment vous rapprocher de votre compagnie d’assurance afin de vérifier que ce type de situation entre bien dans le périmètre de votre couverture multirisque habitation. Une demande d’extension peut s’avérer nécessaire. Pensez également à interroger votre propriétaire-bailleur, si vous êtes locataire de votre logement. Enfin, vous devez vérifier que cette location meublée est compatible avec le règlement de copropriété si votre maison principale est située dans une copropriété. Afin de préserver la quiétude des copropriétaires, le règlement de copropriété peut en effet restreindre voire interdire expressément la location meublée de courte durée.

· Les obligations fiscales et sociales

Votre location saisonnière va vous procurer des revenus qui devront être déclarés à l’administration fiscale. Dans ce contexte, vous devez ainsi demander votre inscription au répertoire Sirène qui est tenu à jour par l'Insee. Cette formalité concerne tant les locataires que les propriétaires. Elle est entièrement gratuite et doit être réalisée auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend la commune du logement loué. Elle vous permet d’obtenir un numéro Siret. Conservez précieusement ce numéro car vous devrez le reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus.

Les revenus tirés de votre location seront soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Si vos revenus dépassent un certain seuil, vous pouvez également être amené à payer des cotisations sociales en plus de l’impôt sur le revenu. De plus, toujours sur le plan fiscal, vous pouvez être amené à payer de la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Tout dépend du lieu du logement et de l’utilisation que vous en faites (utilisation personnelle ou strictement professionnelle…).

Pour vous aider dans toutes vos démarches locatives, la plateforme internet à laquelle vous faites appel – le cas échéant – doit vous fournir une attestation sur laquelle figure le montant brut des transactions de l'année précédente.

Vous louez une pièce de votre maison principale

 

Si vous louez une partie de votre résidence principale en tant que chambre chez l’habitant, vous n’avez pas besoin d’autorisation préalable. Il vous suffit de signer avec le locataire un bail de location meublée, auquel seront annexés les diagnostics techniques obligatoires.

· Le respect des critères de décence et de salubrité

Cependant, la pièce que vous louez doit répondre aux critères de décence et de salubrité. Un logement est considéré comme décent dès lors qu’il respecte les cinq points suivants :

· Une surface minimale. La surface minimale s’applique à la pièce principale du logement et peut être déterminée soit en termes de surface habitable (minimum 9 m²), soit en termes de volume habitable (minimum 20 m²). À noter que la notion de surface minimale ne recouvre pas exactement la même chose selon que le logement est en location ou en colocation.

· L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire. Réseaux d’électricité et de gaz vétustes, manque de ventilation, éclairage insuffisant : l’état général du logement ne doit pas compromettre le bien-être du locataire.

· L'absence d'animaux nuisibles et de parasites. Logement infesté de punaises de lit, présence de cafards ou de blattes : le locataire peut se retourner contre le propriétaire s’il estime que des nuisibles et parasites étaient déjà présents dans le logement avant son entrée dans les lieux.

· Une performance énergétique minimale. Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 précise que le logement loué doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Cette performance énergétique est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure doit entrer en vigueur à partir du 1^er janvier 2023 en France métropolitaine. Elle s’applique uniquement aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

· La mise à disposition de certains équipements. Parmi les équipements essentiels, on peut citer l’existence d’un coin cuisine avec évier, la fourniture d’eau chaude et froide, ou encore la présence d’un système de chauffage. Vous devez également vérifier que les meubles et équipements mis à la disposition du locataire sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

· Les vérifications auprès de l’assurance, du propriétaire et de la copropriété

Vous devez vous assurer que cette location meublée est compatible avec le règlement de copropriété (si votre maison est située dans une copropriété) et avec votre assurance multirisque habitation. Si vous êtes locataire de votre logement, vous devez impérativement solliciter votre propriétaire.

· Les obligations fiscales et sociales

Vous devez également honorer vos obligations déclaratives. En louant une pièce de votre maison principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sous réserve de respecter certaines conditions. Ainsi, les recettes tirées de la location meublée perçues par les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale ne sont pas imposables :

· Dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 760€/an et qu'il s'agit d’une location habituelle à des personnes n'y élisant pas domicile, comme c’est notamment le cas dans des chambres d'hôtes.

· Ou dès lors que les pièces louées sont la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s'il est salarié saisonnier) et que le prix de location est raisonnable.

Si votre location meublée ne respecte pas ces conditions, vos recettes sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Dernier point, certaines précautions sont à prendre que vous louiez votre maison principale en location saisonnière ou que vous proposiez une partie de votre résidence principale à la location à l’année :

· Vous devez notamment penser à protéger votre connexion internet pour éviter qu’elle ne soit détournée à des fins frauduleuses.

· Vous devez aussi vous assurer que les locataires sont bien informés des petits détails du quotidien : emplacement du local poubelle, horaires spécifiques à respecter dans la copropriété (le cas échéant), coordonnées du gardien… Vous pouvez notamment disposer une affichette récapitulant toutes ces informations près de la porte d’entrée du logement.

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[1] https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Location-immobiliere-saisonniere