Exonérations et abattements sur la plus-value immobilière, quels sont les cas possibles ?

Résidence principale ou secondaire, durée de détention du bien immobilier : de multiples facteurs entrent en ligne de compte pour déterminer si la plus-value immobilière doit être taxée et, le cas échéant, le montant de cette taxe. Explications.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est calculée en effectuant la différence entre le prix de vente, d’une part, et le prix d’achat d’un bien immobilier, d’autre part.

Afin de calculer le montant de la plus-value immobilière, il est donc nécessaire d’évaluer au préalable :

Le prix de vente. Le prix de vente correspond au prix réel du bien tel que stipulé dans l’acte. Il est possible de déduire, sur justificatifs, des frais de cession (dont la liste est encadrée par la loi) et le montant de la TVA acquittée. Les frais de cession peuvent notamment comprendre les frais de réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires ou encore la commission prélevée par l’agence immobilière au moment de la vente du bien ;
Le prix d’achat est celui enregistré dans l’acte d’origine. Il est possible d’y ajouter certains frais liés à l’acquisition, tels que la commission de l’agence immobilière, les frais de notaire, les droits de donation ou encore les travaux réalisés (construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration).

Attention, pour que les travaux puissent être déduits de la plus-value, ils doivent apporter un élément nouveau au logement. Ainsi, un simple rafraîchissement de la salle de bain, par exemple, n’est pas éligible à cet avantage. Autre condition, il ne faut pas que les travaux déduits de la plus-value aient déjà été déduits des revenus fonciers : ces 2 opérations ne peuvent pas être cumulées. Il est particulièrement important de conserver les factures qui permettent de justifier ces dépenses. En l’absence de factures, il est toutefois possible de bénéficier d’une majoration forfaitaire du prix d’achat de 7,5 %. S’agissant du cas plus spécifique des travaux, c’est le montant des factures qui sera retenu si le bien a été détenu moins de 5 ans. Si le bien a été détenu plus de 5 ans, il convient de retenir soit le montant des factures, soit un montant forfaitaire correspondant à 15 % du prix d’achat.

Après prise en compte de ces différentes opérations de calcul, on obtient, d’un côté, le prix de vente corrigé et, de l’autre, le prix d’acquisition corrigé. On calcule alors la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé. Si le résultat est négatif, on constate une perte appelée moins-value. Si le résultat est supérieur à 0 €, on enregistre une plus-value : c’est sur ce montant que s’applique l’abattement pour durée de détention, puis le taux d’imposition et les prélèvements sociaux.

Comment est taxée la plus-value immobilière ?

Exonération plus value immobilière

La plus-value immobilière est taxée au taux global de 36,20 %, dont 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Bon à savoir, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 € depuis le 1^er janvier 2013. Le taux de cette surtaxe varie entre 2 et 6 %, en fonction du montant de la plus-value réalisée. Elle est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, c’est-à-dire après déduction de l’abattement pour durée de détention. Cette surtaxe concerne les plus-values de cession d’immeubles autres que les terrains à bâtir ainsi que les ventes exonérées d’impôt sur les plus-values (par exemple, la vente de la résidence principale).

Voici le barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière (PV = montant de la plus-value imposable) :

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 € à 60 000 €	2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 €	2 % PV
De 100 001 € à 110 000 €	3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 €	3 % PV
De 150 001 € à 160 000 €	4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 €	4 % PV
De 200 001 € à 210 000 €	5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 € à 260 000 €	6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100
Supérieure à 260 000 €	6 % PV

Si le bien immobilier n’est pas cédé par une seule personne mais par plusieurs (par exemple, un couple marié), le seuil de 50 000 € de plus-value s’apprécie individuellement à hauteur de la quote-part détenue par chacun dans le bien vendu. Il existe, par ailleurs, de nombreux cas d’exonérations ainsi que des abattements (dont un abattement qui dépend de la durée de détention du bien immobilier).

Exonération de l’impôt selon le temps de détention

L’impôt sur la plus-value immobilière peut être réduit d’un abattement pour durée de détention (au-delà de 5 ans de détention). Le taux d’abattement diffère selon qu’il s’agit de l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Concernant l’impôt sur le revenu :

Durée de détention	Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Moins de 6 ans	0 %
De la 6^ème à la 21^ème année	6 %
22^ème année révolue	4 %
Au-delà de la 22^ème année	Exonération
Au-delà de la 30^ème année	Exonération

Concernant les prélèvements sociaux :

Durée de détention	Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Moins de 6 ans	0 %
De la 6^ème à la 21^ème année	1,65 %
22^ème année révolue	1,60 %
Au-delà de la 22^ème année	9 %
Au-delà de la 30^ème année	Exonération

« Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès) », précisent les notaires de France. La durée de détention est calculée par période de 12 mois entre la date d’acquisition jusqu’à la date de la vente. Les années incomplètes ne sont donc pas comptabilisées. Par exemple, pour un bien détenu 12 ans et 11 mois, seules les 12 premières années seront retenues.

Le délai de détention démarre généralement à la date de la signature de l’acte d’origine chez le notaire. Il existe cependant quelques cas particuliers :

Si le bien a été acquis sous condition suspensive, la détention commence à la date de la réalisation de la condition ;
Si le bien a été acquis par fraction, la détention est décomptée à partir de chaque acquisition ;
Si le bien a été acheté en démembrement et qu’il est vendu en pleine propriété, la durée de détention est calculée à partir de la première des 2 acquisitions (acquisition de l’usufruit puis de la nue-propriété, ou vice-versa).

Les opérations concernées par le barème d’exonération selon le temps de détention sont :

La vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
La vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes) ;
La vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier ;
L’échange de biens, partage ou apport en société.

Exonérations liées au bien cédé

Sont exonérés les cas suivants :

La vente de la résidence principale (y compris ses dépendances : garages, aires de stationnement…). Concernant l’exonération résultant de la cession de la résidence principale, l’administration fiscale précise que l’exonération « est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même s’il est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions » ;
La vente d’un logement autre que la résidence principale, si les fonds issus de la vente sont utilisés pour acheter ou construire votre habitation principale (dans un délai de 2 ans et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente) ;
L’échange de bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
La vente d’un bien dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
La vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans (un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux).

Bon à savoir, la vente d’un droit de surélévation est également exonérée jusqu'au début de l'année 2023.

Exonérations liées à l’acheteur

Parmi les exonérations liées à l’acheteur, on peut citer le cas d’un bien exproprié sous condition du remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Relève également de cette catégorie le cas du bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l’intégralité du prix de cession par l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Certaines exonérations liées à l’acheteur sont en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022 seulement. Il s’agit de la vente d’un bien, directement ou indirectement, à un organisme en charge du logement social ou de la vente d’un bien à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux.

Exonérations liées au vendeur

Vous êtes exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière si vous vous trouvez dans une des situations suivantes :

Vous percevez une pension de vieillesse ;
Vous êtes porteur d’une carte mobilité inclusion (CMI) ;
Vous êtes hébergé dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ;
Vous ne résidez pas habituellement en France. L’article 244 bis A I du code général des impôts (CGI) prévoit en effet une exonération d’imposition de la plus-value immobilière au bénéfice des vendeurs non-résidents sur la cession du logement qui était leur résidence principale en France avant leur départ à l’étranger ;
Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes.

Chacun de ces cas de figure fait l’objet de conditions particulières. À titre d’illustration, les personnes qui touchent une pension de vieillesse doivent avoir un revenu qui ne dépasse pas 11 276 € pour la première part de quotient familial (+ 3 011 € par demi-part supplémentaire) en 2020 pour une cession en 2022. De plus, les allocataires d’une pension de vieillesse ne doivent pas être soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Comment se passe la déclaration de la plus-value immobilière ?

Le document utilisé pour établir le montant de la plus-value immobilière est le formulaire n° 2048-IMM-SD. Ce Cerfa contient un tableau permettant d’effectuer ce calcul.

En pratique, c’est le notaire qui se charge des démarches auprès de l’administration fiscale, du calcul de la plus-value imposable et du montant de l’impôt à payer, de l’établissement de la déclaration et du paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière de la zone géographique du bien.

Vous devez, de votre côté, indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes : le montant de la plus-value déclarée par le notaire et, le cas échéant, le montant de la plus-value exonérée en cas de première cession d’un logement autre que votre résidence principale.

Vous envisagez de vendre votre résidence principale ? Retrouvez toutes les informations utiles dans notre article complet. Pour aller plus loin, découvrez également ce qu'il faut savoir en cas de plus-value de succession, de plus-value sur la résidence principale ou de plus-value sur un terrain constructible.