Quelle est la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ?

En matière de démembrement de propriété, on distingue l’usufruit, d’une part, et la nue-propriété, d’autre part. Que recouvrent ces deux notions ?

Usufruit : définition

En droit, l’« usus » désigne l’usage, tandis que le « fructus » se définit comme le fruit, c’est-à-dire le revenu tiré d’un bien. Le terme d’usufruit combine ces deux notions. Autrement dit, l’usufruit comprend le droit d’utiliser et de percevoir les revenus.

Quelle différence entre usufruit et droit d’habitation ?

Il convient de ne pas confondre l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation. Moins connu que la réserve d’usufruit, le droit d’usage et d’habitation est un droit personnel qui correspond à la possibilité d’utiliser le logement. Comme l’usufruit, ce droit permet à son titulaire d’occuper le logement ou d’en tirer des revenus. Cependant, cette fois-ci à la différence de l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation ne peut être vendu, cédé ou transmis par donation ou succession.

Quels sont les différents types d’usufruit ?

Il peut être :

• Viager (cas le plus fréquent). Cela signifie que l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier. À la mort de ce dernier, la pleine propriété est alors automatiquement reconstituée et réunie entre les mains du nu-propriétaire ; 
• Temporaire. Dans ce cas, l’usufruit est conclu pour une durée fixe, déterminée par conventionnement.

Au-delà du décès de l’usufruitier et de l’arrivée à échéance du contrat, d’autres situations peuvent mettre fin à l’usufruit. C’est notamment ce qui se produit lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent une seule et même personne ; en cas de non-usage pendant 30 ans ; en cas de renonciation à l’usufruit ; en cas de perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi (par exemple, la destruction totale du bâtiment objet de l’usufruit par un incendie).

Qui peut être usufruitier ? 

L’usufruitier peut se trouver dans une des situations suivantes :

• L’usufruitier peut être un parent, qui a l’usufruit sur les biens de vos enfants âgés de moins de 16 ans. Dans ce cas, les enfants sont alors uniquement les nus-propriétaires des biens 
• L’usufruitier peut également être le veuf ou la veuve, qui reçoit en usufruit le patrimoine de son époux ou épouse décédé(e). Les enfants du défunt deviennent alors les nus-propriétaires des biens 
• Enfin, l’usufruitier peut être le bénéficiaire d’un usufruit par testament ou par contrat. Ce cas de figure se rencontre notamment en cas de vente ou donation d’un droit d’usufruit.

Nue-propriété : définition

La nue-propriété se définit comme la propriété des murs seuls. En langage juridique, on dit que la nue-propriété est « grevée d’usufruit » dans la mesure où le nu-propriétaire n’a pas tous les droits sur le bien en question. 

Le nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien sans l’accord de l’usufruitier, occuper le logement ni en tirer un revenu locatif.

Quels sont les différents types de nue-propriété ?

Si la nue-propriété d’un bien immobilier est le cas le plus fréquemment rencontré, la nue-propriété se décline également sous d’autres formes en fonction de la nature du bien démembré. Il est ainsi possible de détenir en nue-propriété des parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), des contrats d’assurance vie ou encore des parts de société.

En matière d’immobilier, l’investissement en nue-propriété peut ainsi prendre deux formes différentes : 

• La nue-propriété d’un bien immobilier classique 
• La nue-propriété de parts de SCPI.

Qui peut être nu-propriétaire ?

Toute personne peut être nue-propriétaire. Il peut notamment s’agir des enfants qui reçoivent la nue-propriété de la maison familiale tandis que les enfants continuent de l’occuper. Il peut également s’agir d’un investisseur qui ne souhaite pas acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, notamment pour des raisons fiscales.

Quelles sont les obligations réciproques de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Compte tenu du fait que l’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent la propriété d’un même bien, ils ont des obligations réciproques.

Quelle est la répartition des frais ?

Ainsi, chacun doit régler les frais qui lui incombent :

• D’après l’article 606 du Code civil, le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les grosses réparations (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, réparation des digues, murs de soutènement et clôtures)
• L’usufruitier, de son côté, doit financer l’entretien courant du logement qui recouvre toutes les dépenses autres que celles énumérées précédemment, qu’elles portent sur des parties privatives ou communes.

Comment se passe la revente ?

Les deux parties doivent s’entendre en cas de revente. Le nu-propriétaire ne peut pas vendre sans l’accord de l’usufruitier. L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent également se mettre d’accord pour participer aux assemblées générales (AG) de copropriété, dans la mesure où ils possèdent les mêmes droits.

Quelles sont les obligations spécifiques de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Chaque partie a également des devoirs qui lui sont propres.

Les obligations spécifiques du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne doit pas faire obstacle à la remise en location du logement, si l’usufruitier souhaite le faire.

De plus, le nu-propriétaire doit également consulter l’usufruitier et respecter sa décision s’il souhaite revendre le logement.

Les obligations spécifiques de l’usufruitier

Si l’usufruitier souhaite occuper le logement, il doit impérativement :

• Faire réaliser un inventaire des biens avant leur utilisation ; 
• Établir un état des lieux contradictoire du bien avant son utilisation s’il s’agit d’un bien immobilier (terrain, appartement ou maison) ou d’un objet qui fait partie intégrante du bien (clôture du terrain…) 
• Entretenir le bien et veiller à la bonne conservation de ce dernier 
• S’engager via un document signé et remis au propriétaire, à jouir raisonnablement du bien
• Honorer ses obligations fiscales et, notamment, payer la taxe foncière.

Pourquoi l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété est-il une solution d’investissement intéressante ?

Ce type d’investissement comporte de très nombreux avantages.

Des frais réduits

L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet d’économiser sur le prix d’achat. On observe généralement une décote de l’ordre de 30 % à 40 % par rapport à l’acquisition d’une pleine propriété.

La nue-propriété permet d’éviter les frais de gestion locative, mais aussi d’entretien du bien puisque ceux-ci sont pris en charge par l’usufruitier aux termes du Code civil.

Une fiscalité attractive

La nue-propriété permet de limiter au maximum la fiscalité sur l’acquisition immobilière. Compte tenu du fait que le nu-propriétaire ne tire aucun revenu locatif du logement, il n’a à payer ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni impôt sur la fortune immobilière (Ifi). Concernant l’Ifi, le nu-propriétaire n’a en effet rien à déclarer : c’est l’usufruitier qui déclare la pleine propriété du bien dans son patrimoine. 

Autre avantage – et non des moindres – en termes de fiscalité. Le code général des impôts prévoit ainsi que la taxe foncière doit être prise en charge par l’usufruitier et non le nu-propriétaire. Il reste toutefois possible de déroger à cette règle par conventionnement. 

Une gestion simplifiée du point de vue des frais de copropriété

La nue-propriété offre un cadre sécurisé pour la gestion des frais de copropriété. En cas de démembrement de propriété, il existe en effet une clause de solidarité pour le paiement des charges de copropriété. En principe, les dépenses d’entretien et de fonctionnement sont prises en charge par l’usufruitier, les grosses réparations par le nu-propriétaire. Il appartient alors au syndic de ventiler les dépenses entre les deux parties. 

En cas de difficultés de paiement, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont liés par la clause de solidarité : cela signifie que le nu-propriétaire peut se tourner indifféremment vers l’une ou l’autre partie pour obtenir le paiement des charges. Si ce type de situation se produit, c’est alors à l’usufruitier et au nu-propriétaire de s’entendre pour régler leurs comptes mais le syndic n’intervient pas.

Une fin programmée dès le départ

La durée du démembrement est prévue dès le début de l’investissement. Ainsi, l’extinction de l’usufruit est prévue dès le départ. Une reconstitution automatique de la pleine propriété intervient ainsi au décès de l’usufruitier ou à l’arrivée à échéance du contrat, selon que l’usufruit est viager ou temporaire.

Un outil de transmission 

La nue-propriété comporte de nombreux atouts en matière de succession. Si vous choisissez de donner votre patrimoine en nue-propriété, vous pouvez en effet conserver l’usage du logement pour y vivre ou le louer. Dans le même temps, vous procédez à la donation de votre bien dans un cadre fiscal avantageux. En tant que donateur, vous devez régler les droits de mutation à titre gratuit. En contrepartie, vous bénéficiez d’abattements qui viennent réduire l’assiette taxable.

Le montant des abattements auxquels vous avez droit dépend du lien de parenté que vous entretenez avec le donataire. Ils s’élèvent ainsi à : 

• 100 000 € pour une donation aux enfants vivants ou représentés
• 31 865 € pour une donation aux petits-enfants.

Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété, sur laquelle l’impôt est calculé, est définie en fonction d’un barème fiscal qui est déterminé par l’article 669 du code général des impôts (CGI) et varie selon l’âge de l’usufruitier : 

Par exemple, si un parent âgé de 75 ans attribue la nue-propriété de son habitation principale à son enfant, la valeur de cette dernière sera évaluée à 60 %. L'usufruit représente les 40 % restants.

Lorsque l’usufruit est constitué pour une durée fixe, sa valeur est estimée à une part forfaitaire de 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, « sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier », ainsi que le précise l’article 669 du CGI.

Les choses à savoir avant d'investir en nue-propriété

Pour résumer, l’achat immobilier en nue-propriété comporte à la fois des avantages et des inconvénients.

Les avantages de la nue-propriété

• Vous achetez votre bien moins cher grâce à une décote par rapport à l’achat en pleine-propriété
• Vous limitez la fiscalité sur votre investissement, dans la mesure où vous n’encaissez pas de loyers. La perception des loyers est réservée à l’usufruitier
• Vous maîtrisez les impacts financiers des charges de copropriété grâce à la clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier
• Vous pouvez utiliser le mécanisme du démembrement pour transmettre votre patrimoine à vos proches dans un cadre fiscal attractif.

Les inconvénients de la nue-propriété

• Vous ne pouvez pas vendre la pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier
• Vous disposez de droits limités par rapport à l’usufruitier, qui dispose notamment du droit d’utiliser le bien, d’en percevoir les revenus locatifs et de vendre l’usufruit
• Vous ne pouvez donc pas générer un complément de revenus grâce à votre investissement en nue-propriété, pendant la durée prévue du démembrement.

Vous vous demandez comment acheter en démembrement de propriété ? Nous vous livrons toutes les clés dans un article dédié.