Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

La lutte contre les passoires thermiques et, plus généralement, les préoccupations liées à la protection du consommateur conduisent à l’élaboration de plusieurs diagnostics immobiliers. Quels sont les diagnostics obligatoires pour un appartement ou une maison en location ?

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

Le propriétaire doit impérativement fournir au locataire les diagnostics suivants qui sont réunis au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
L’état de l’installation intérieure de l’électricité (si l’installation a plus de 15 ans) ;
L’état de l’installation intérieure du gaz (si l’installation a plus de 15 ans) ;
L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) ;
Le diagnostic bruit.

Le locataire peut également demander à se faire remettre la copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.

Pour obtenir ces documents, le propriétaire doit faire appel à un diagnostiqueur immobilier. Ce dernier peut être indépendant ou bien salarié d’une entreprise spécialisée. Les diagnostiqueurs ont une obligation de certification et doivent impérativement joindre une attestation sur l’honneur au DDT. Le défaut d’attestation peut donner lieu à un avertissement de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes). Un annuaire des diagnostiqueurs est accessible sur le site du ministère du Logement.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour une location ?

Le DPE est obligatoire pour les baux d’habitation vides ou meublés. Le DPE doit être joint au contrat de location dès lors que le bien dispose d’une installation de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.

En l’absence de diagnostics techniques, le contrat de bail peut être annulé à la demande du locataire. Cependant, le locataire doit être en mesure de prouver qu’il a délibérément été trompé sur la qualité du bien en location et que les diagnostics ont été tenus hors de sa portée dans une tentative de manœuvre frauduleuse. Dans les faits, il est donc relativement rare de voir un bail d’habitation annulé pour défaut de diagnostic.

Depuis le 1^er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est opposable. Cela signifie qu’il devient un document à portée juridique. Il engage donc la responsabilité contractuelle des propriétaires et des professionnels. Il permet aussi aux locataires et aux acquéreurs de biens immobiliers de se retourner contre le propriétaire en cas d’anomalie.

Enfin, depuis le 1^er janvier 2023, un logement peut être mis en location uniquement si sa consommation d’énergie ne dépasse pas 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable. Cette directive ne concerne pas les meublés de tourisme.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Le DPE est valable 10 ans.

En revanche, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2023.

Ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Quelles sont les nouveautés concernant les DPE des logements construits avant 1975 ?

Suspendus provisoirement le 24 septembre 2021 pour les logements construits avant 1975, en raison des résultats anormaux détectés sur les étiquettes énergétiques, les DPE réalisés pour ces logements suivent désormais de nouvelles règles de calcul. Les modifications apportées doivent permettre de mieux comparer les logements entre eux en recueillant des données sur cinq postes principaux :

Le chauffage ;
La production d’eau chaude sanitaire ;
La climatisation ;
L’éclairage ;
Le fonctionnement des équipements auxiliaires comme la ventilation.

Le nouveau DPE instaure par ailleurs une nouvelle étiquette énergie-climat, qui comporte deux volets :

La consommation énergétique (kilowattheure d’énergie primaire par mètre carré par an) ;
Les émissions de gaz à effet de serre (kilogramme équivalent de CO₂ par mètre carré par an).

La classification va de A à G : A est la meilleure note et G la plus mauvaise en matière de performance, énergie primaire ou CO₂. Le nouveau DPE intègre donc une dimension climatique en plus de sa composante première autour de l’énergie primaire.

Pour les annonces immobilières publiées à partir du 1^er janvier 2022, il est obligatoire de faire apparaître une estimation en euros de la facture annuelle d’énergie dans le DPE. Cet estimatif prend la forme d’une fourchette de prix, avec l’année de référence des prix de l’énergie.

Un audit énergétique pour les logements les moins performants

Depuis le 1^er avril 2023, les logements les plus énergivores doivent faire l’objet d’un audit énergétique en cas de vente. Ce document donne au futur acquéreur des pistes de travaux de rénovation énergétique. En revanche, l’audit énergétique ne concerne pas les biens mis en location.

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