Comment financer un investissement immobilier ?

Financer son investissement immobilier locatif peut se faire aussi bien en ayant recours à son épargne ou en faisant appel à des crédits spécialisés (prêt immobilier amortissable, prêt immobilier in fine).

Les différents financements existant pour un achat immobilier

En tant que particulier souhaitant réaliser un investissement locatif, vous avez la possibilité de financer votre achat immobilier de trois façons principales :
- en recourant à votre épargne ;
- en recourant à un crédit immobilier amortissable, c’est-à-dire à un prêt immobilier classique dont le capital et les intérêts sont remboursables selon un échéancier fixé dès la souscription du contrat ;
- en recourant à un crédit in fine, c’est-à-dire un crédit immobilier qui se rembourse par la seule partie des intérêt tout au long du financement puis en une seule fois pour la partie capital à la fin du contrat de prêt.
Si être en capacité de financer son investissement locatif uniquement avec son épargne est plutôt rare, il reste très avantageux d'emprunter dans le cadre d’un financement de son achat immobilier. Les banques prêtent en effet assez facilement pour ce type de projet et ces crédit font souvent effet de levier. Pour cela, il faut que le coût de votre emprunt soit inférieur à la rentabilité de votre investissement, ce qui est souvent le cas depuis 2011 et la tendance à la baisse des taux des prêts immobiliers alors que les valeurs locatives, elles, ne cessent de progresser.

Le prêt immobilier amortissable classique

On parle ici du crédit immobilier classique, emprunt qui vous est accordé par un établissement financier en échange d’un remboursement sous forme de mensualités payant à la fois le capital, les intérêts et les assurances du prêt. Ce type d’emprunt coûte en général moins cher qu’un prêt in fine, et les loyers perçus peuvent être utilisés pour payer une partie des mensualités.

Le prêt immobilier in fine

Comme son nom l’indique, le crédit immobilier in fine voit son capital être remboursé seulement à l’échéance du contrat de prêt. En revanche, vous devez tout de même payer des intérêts tous les mois. De ce fait, les mensualités sont en général moins importantes que celles du prêt immobilier classique (amortissable) et peuvent être parfois intégralement remboursées par les revenus locatifs. Pour que le capital puisse être remboursé à la fin du prêt, ce dernier est couplé avec un placement (par exemple via des versements que vous effectuez sur une assurance-vie). Si votre budget mensuel n’est pas mis en danger, le coût total du crédit est plus cher et il demande un apport personnel plus important que dans le cas d’un prêt immobilier classique. 

Quel est le meilleur financement pour votre achat immobilier ?

Votre choix de prendre un prêt immobilier amortissable ou un prêt immobilier in fine va dépendre en partie de votre optimisation fiscale. Par principe, les frais de votre crédit immobilier (paiement des intérêts et des éventuelles assurances) sont déductibles des loyers déclarés aux impôts. Dans le cas du prêt immobilier in fine, dont les intérêts à payer sont plus importants car calculés sur l'ensemble du capital et sur toute la durée de l’emprunt, le montant de la déduction fiscale possible est donc plus grand. Si le prêt in fine est particulièrement avantageux pour les foyers disposant déjà d'un patrimoine locatif (car l’ensemble de la base imposable se voit réduite), le recours au prêt immobilier amortissable est souvent conseillé aux foyers réalisant le financement de leur premier investissement locatif. Pour savoir quel type de prêt conviendrait le mieux au financement de votre achat immobilier, vous pouvez prendre rendez-vous dans plusieurs établissements financiers et faire jouer la concurrence pour obtenir la meilleure et la plus adéquate offre de prêt possible.