Comment calculer ma capacité d’emprunt et donc le bon montant de mon achat ?

Pour réaliser le calcul de votre achat immobilier, il faut prendre en compte votre épargne, votre capacité d’emprunt et les aides diverses dont vous pouvez bénéficier. Lisez la suite pour en savoir plus et faites une simulation en ligne pour obtenir une estimation précise de votre emprunt !

Comment calculer la somme que l'on peut emprunter ?

Pour devenir propriétaire de votre maison ou appartement, ou pour réaliser un investissement locatif, il est nécessaire de calculer au préalable le budget immobilier dont vous disposez. Pour cela :

• Déterminez le montant que votre foyer peut investir dans l’achat immobilier tout en veillant à conserver une épargne de précaution pour faire face aux imprévus, en particulier si vous souscrivez un emprunt qui va venir impacter votre pouvoir d’achat. Vos revenus après remboursement de l’emprunt doivent vous permettre de faire face aux dépenses courantes.
• Contactez votre banque pour connaître votre capacité d’emprunt, c'est-à-dire le montant que vous êtes en mesure d’emprunter sans que les mensualités de remboursement n’empiètent trop sur les dépenses incompressibles de votre vie quotidienne.
• À cette somme, ajoutez les aides de l’État ou des collectivités locales (crédit d’impôt, subvention directe, prêt à taux zéro ou à taux préférentiel) qui peuvent faciliter votre acquisition si vous remplissez les critères d’éligibilité.

Après avoir estimé votre budget, vérifiez les prix immobiliers pratiqués dans votre secteur pour le type de bien que vous recherchez afin de connaître le nombre de pièces, les prestations et la localisation qui correspondent le mieux à votre projet immobilier. Si votre capacité d’emprunt est insuffisante pour financer votre projet en totalité, la banque est susceptible de vous demander d’augmenter votre apport.

Utilisez un simulateur pour votre achat immobilier

Grâce au simulateur, vous pouvez estimer en quelques secondes le montant de votre budget immobilier. Si vous contractez un emprunt, le calcul sera réalisé sur la base d’un taux d’endettement maximal de 33 %, c’est-à-dire la proportion des revenus fixes mensuels qui seront consacrés au remboursement des crédits. En effet, la plupart des banques appliquent ce taux d'endettement d’un tiers par défaut, même si certains profils d'emprunteurs sont parfois autorisés à s’endetter davantage. Dernièrement, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues contraignantes pour les banques, qui doivent donc observer des règles extrêmement précises en matière d’emprunt.

Pour utiliser le simulateur d’achat immobilier, il suffit de saisir les salaires mensuels et autres revenus réguliers de votre foyer, ainsi que vos crédits et autres charges fixes puis de faire varier la durée d’emprunt et, donc, le taux associé pour connaître le montant empruntable. Avant de réaliser une simulation, vous devez donc lister tous vos revenus (salaires, revenus fonciers…) et connaître vos charges (crédits en cours, impôts…). Vous devez également fixer le montant de votre apport personnel.

Les autres dépenses à décompter dans votre budget immobilier

Concernant votre budget immobilier, n’oubliez pas que la somme (épargne + crédit + aides) ne finance pas la totalité de votre achat ! En effet, le coût global d'achat d’une maison ou d’un appartement ne se limite pas au seul prix d’acquisition du logement. Lors du calcul du budget de votre achat immobilier, il faut tenir compte des autres frais liés à votre investissement. Parmi les dépenses à prendre en compte, il y a notamment les frais de notaire et les frais d’agence, les éventuels travaux de rénovation dans le nouveau logement (si vous optez pour un achat dans l’ancien) ou dans votre logement actuel (pour respecter la remise en l’état imposée par votre bail). Et il ne faut pas oublier non plus les dépenses de déménagement et de décoration du nouveau logement.