Prêt 110% : quelles sont les conditions ?

Vous cherchez une solution de financement pour acheter un logement neuf avec VINCI Immobilier ? Avez-vous envisagé le prêt 110% ? Découvrez les conditions du prêt 110%, ainsi que des conseils pour réussir à obtenir un financement sans apport.

Qu’est-ce que l’apport personnel dans un emprunt ?

Le prêt 110% est un crédit destiné à financer un achat immobilier. Nous allons considérer le principe du prêt 110% et ses différences avec le prêt immobilier classique. Mais avant, clarifions ce que représente l’apport personnel dans un crédit immobilier.

Peu de personnes peuvent (ou veulent) financer un bien immobilier entièrement avec leurs fonds propres. En règle générale, un acquéreur dispose d’une somme d’argent économisée qu’il va compléter avec un ou plusieurs prêts immobiliers.

L’apport personnel correspond à la somme que l’acquéreur est prêt à dépenser pour couvrir une partie de l’achat immobilier. Il s’agit de l’épargne disponible qu’il souhaite consacrer à son projet d’achat. Le reste du financement est assuré par un établissement financier via un ou plusieurs emprunts.

Pour les banques, le montant de l’apport personnel est un facteur déterminant qui impacte les conditions du prêt. En grossissant le trait, on peut dire que plus l’apport personnel est élevé, plus la banque est encline à vous accorder des conditions de prêt favorables. En effet, un apport personnel rassure la banque sur votre capacité à gérer sérieusement vos finances et à rembourser votre emprunt en temps et en heure.

Prêt 110% : Le principe du prêt immobilier sans apport

Que peut faire un acquéreur qui ne dispose pas d’épargne disponible ? Est-il obligé de reporter son projet d’achat immobilier pour avoir le temps d’économiser suffisamment ? Ou bien est-il possible de faire un achat immobilier sans apport personnel ? Bonne nouvelle, la banque peut financer un bien immobilier en totalité. On parle alors de prêt 110%.

Mais pourquoi 110% et pas 100% ? Parce que d’autres dépenses viennent s’ajouter aux 100% du prix du bien immobilier. En effet, il faut compter environ 10% supplémentaires pour les frais d’acquisition. Ces dépenses comprennent notamment le coût du notaire qui vaut entre 2 et 8% du prix de vente, selon le barème des frais de notaire. Viennent aussi s’ajouter les frais d’agence, les frais de dossier à la banque et les autres frais liés à l’achat.

Ainsi, le crédit 110% finance l’ensemble du prix d’acquisition, c’est-à-dire la valeur du bien à laquelle s’ajoutent les frais d’acquisition. C’est donc la solution idéale pour un acquéreur qui souhaite emprunter les frais de notaire.

Le prêt 110% est ouvert à tous les types de projet immobilier. Il permet de financer n’importe quel bien, qu’il soit neuf ou ancien, résidence principale ou investissement locatif.

Rappelons que les frais de notaire dans le neuf sont réduits par rapport aux logements anciens. Utilisez notre simulateur de frais de notaire pour faire votre propre estimation. Vous pourrez ainsi rassembler les données essentielles pour faire votre simulation d’emprunt immobilier.

Prêt 110% vs prêt immobilier classique

Abordons maintenant l’impact de l’absence d’apport personnel dans un prêt 110% par rapport à un prêt immobilier classique.

Avec un prêt classique, les banques demandent généralement un minimum de 10% d’apport personnel. Cette somme permet de couvrir les frais d’acquisition, notamment les frais de notaire. 

Pourquoi une telle exigence de la part des banques ? Parce qu’elles doivent prendre en compte les conséquences d’un éventuel défaut de paiement. En effet, si vous arrêtez de rembourser votre emprunt immobilier, la banque est en droit de vendre le bien pour se rembourser elle-même. Naturellement, elle ne pourra pas vendre votre logement au-delà du prix du marché. Cela signifie que la valeur du bien immobilier est le montant maximum que la banque est certaine de pouvoir récupérer en cas de problème. Voilà pourquoi un prêt classique ne permet pas de financer plus de 100% de la valeur du bien.

Prenons un exemple pour mieux comprendre. Imaginons que vous vouliez acheter un bien immobilier qui vaut 200 000 €. Avec un prêt classique, vous devez prévoir environ 10% d’apport personnel, soit 20 000 €, pour couvrir les frais d’acquisition. Vous pourrez financer le bien lui-même avec un prêt immobilier classique de 200 000 €. En cas de défaut de paiement, la banque pourra revendre le bien et récupérer les 200 000 € qu’elle vous a prêté.

En pratique, les banques demandent souvent un apport initial plus élevé, pour couvrir davantage que les seuls frais d’acquisition. Il est donc courant de voir les banques demander 20 à 30% d’apport. Toutefois, ce paramètre reste à la discrétion des établissements bancaires. En effet, la loi n’impose pas de seuil minimum pour l’apport personnel d’un prêt immobilier.

Les avantages du prêt 110%

Dans le cas du prêt 110%, la banque vous prête plus que la valeur du bien. C’est donc une opération plus risquée pour elle. 

Du point de vue de l’acquéreur, le crédit 110% présente des avantages. L’intérêt principal est que ce financement vous permet d’accéder plus rapidement à la propriété. En effet, vous n’avez pas besoin de vous constituer une épargne au préalable, ce qui vous fait gagner un temps considérable.

Reprenons l’exemple évoqué précédemment. Imaginons que vous souhaitez acheter ce logement à 200 000 €, mais vous devez d’abord économiser pour constituer les 20 000 € d’apport initial. À raison de 300 € d’épargne par mois (en plus de vos charges normales, notamment un loyer si vous êtes en location), il vous faudra 66 mois pour rassembler l’apport nécessaire. Cela représente plus de 5,5 ans à épargner avant de pouvoir acheter votre logement. En comparaison, un prêt 110% vous permet d’acheter immédiatement. Vous gagnez ainsi du temps, et les années de loyer qui vont avec.

Rappelons néanmoins que la banque prend plus de risque en vous prêtant aussi les frais de notaire. En contrepartie de ce risque, il vous sera sans doute plus difficile de négocier un taux d’intérêt bas et des conditions d’emprunt avantageuses. 

À qui s’adresse le prêt 110% ?

Concrètement, à qui est destiné le prêt 110% ? Ce type de financement immobilier s’adresse en particulier aux personnes qui ont un motif recevable pour ne pas avoir d’apport personnel, telles que :  

• Les jeunes actifs. Par définition, les jeunes actifs sont entrés récemment sur le marché du travail et ont manqué de temps pour épargner ;
• Les investisseurs. Le prêt 110% permet aux investisseurs de conserver leurs liquidités. De plus, les intérêts plus élevés ne sont pas un inconvénient pour eux, car ils font baisser l’assiette fiscale et permettent d’optimiser la fiscalité du projet ; 
• Suite à un aléa de la vie. Un incident de la vie, comme un divorce ou une maladie, peut drainer l’épargne d’un ménage et l’obliger à repartir de zéro.

Le profil idéal pour obtenir un prêt 110%

Par rapport au prêt immobilier classique, le prêt 110% fait plutôt figure d’exception. Pour obtenir un financement à 110%, il faut donc monter un dossier solide et avoir de bons arguments. 

Concrètement, vous avez plus de chances de réussir si vous remplissez les conditions suivantes : 

• Un emploi stable. Vous occupez un poste en CDI avec au moins 6 mois d’ancienneté, et vous n’êtes plus en période d’essai. Un poste de fonctionnaire en CDI est l’idéal pour la banque ;
• Des revenus mensuels élevés. Votre reste à vivre doit être important après déduction des charges. Le prêt demandé doit engendrer un faible taux d’endettement prévu (moins de 35%), avec une durée d’emprunt de 25 ans maximum. Pour rappel, la méthode de calcul du taux d’endettement est la suivante : ensemble des dépenses et crédits * 100 / revenu net ;
• Une situation financière saine. Vos relevés de compte doivent montrer votre sérieux et votre capacité à gérer votre argent de manière responsable. La banque n’appréciera pas de constater que vous êtes souvent à découvert. À l’inverse, des placements réfléchis (une assurance-vie, par exemple) pourront faire bonne impression ;
• Une absence d’apport explicable. Vous devez être capable de justifier votre absence d’apport personnel par un motif recevable. Des dépenses inconsidérées ne sont pas une raison satisfaisante pour expliquer votre incapacité à épargner. Au contraire, la banque pourra accepter de vous financer si vous avez des arguments convaincants : vous êtes jeune actif, vous avez subi une maladie ou un divorce récent, vous avez déjà fait un premier investissement locatif…

Par ailleurs, vous êtes en position de force si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, d’autant plus si le prêt immobilier qui s’y rattachait est terminé.

Tous ces arguments joueront en votre faveur lors de votre demande de prêt 110%. 

Est-il encore possible d’obtenir un prêt à 110% ?

Autant le dire clairement, le crédit 110% n’est pas courant. Le financement sans apport est même de plus en plus difficile à obtenir. En effet, les banques sont frileuses quand il s’agit de prêter plus que la valeur d’un bien immobilier. 

De plus, le contexte financier en 2024 n’est pas favorable à ce genre de financement. Les taux des crédits immobiliers se sont envolés sur les deux dernières années. Si le pic semble avoir été atteint, les taux restent encore très hauts, ce qui pèse lourdement sur la capacité d’emprunt des ménages. Le prêt 110% se fait donc rare dans un marché immobilier au ralenti. Les banques seront plus enclines à accorder des crédits 110% quand la pression des taux sera retombée et que le marché immobilier retrouvera son dynamisme.

En attendant, l’obtention d’un crédit sans apport est difficile, mais pas totalement impossible. En règle générale, les banques traditionnelles y sont plus favorables que les banques en ligne. De plus, elles ont tendance à être moins réticentes pour le financement d’un investissement locatif, plutôt que pour une résidence principale.

Voici quelques conseils pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt 110% : 

• Préparez un dossier clair et bien organisé ;
• Proposez une « sureté », comme une caution (garant) ou l’hypothèque d’un bien immobilier ;
• Profitez des aides et dispositifs réglementés par l’État pour participer au financement (PTZ, prêt action logement, prêt épargne logement…).